一、商品房認購合同是什么？

商品房認購合同是約定商品房買賣合同基本事項，以約束雙方繼續(xù)就合同訂立進行磋商談判的合同。合同載體包括認購書、訂購書、優(yōu)先購買協(xié)議等文書。認購合同與商品房買賣合同屬于預(yù)約與本約之關(guān)系，二者合同內(nèi)容、合同目的、權(quán)利義務(wù)、違約形態(tài)、違約責(zé)任形式等存在較大區(qū)別，但認購書具備一定條件可以認定為買賣合同，當(dāng)事人義務(wù)將產(chǎn)生質(zhì)的變化，由雙方履行磋商義務(wù)變更為出賣人交付房屋、買受人支付價款?！秾徖砩唐贩抠I賣合同糾紛的解釋》第5條規(guī)定了認定條件：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。本文將探討認定條件以及當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的重大變更。

認購書認定為商品房買賣合同的條件。

根據(jù)司法解釋，條件一是認購書具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，二是出賣人已經(jīng)收受購房款。認定條件二相對簡單，購房款可以是全部付款，也可以是部分房款，認定條件一則存在較大爭議。《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同條款共計13項，那些條款屬于商品房買賣合同的主要內(nèi)容？一種觀點認為：房屋是滿足人們生活最重要的生活資料，應(yīng)當(dāng)保證購房人圓滿地行使所有權(quán)，13項中的前10項是購房人行使所有權(quán)的必備條件，認購書必須具備這些條款才能認定為買賣合同，即包括(1)當(dāng)事人基本情況；(2)商品房基本狀況；(3)商品房的銷售方式；(4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；(5)交付使用條件及日期；(6)裝飾、設(shè)備標準承諾；(7)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(9)面積差異的處理方式；(10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜。另一觀點認為：認購書只要具備了商品房買賣合同的最低成立標準，買賣合同即可成立和履行，未約定內(nèi)容可以通過合同漏洞的補充方法確定，故認購書具備了當(dāng)事人、標的物與計價方法（按套計價能夠確定總價款；按面積計價能夠確定單價與面積），就具備房屋買賣合同的主要條件。

本文同意后種觀點：1、買賣合同當(dāng)事人義務(wù)是交付房屋和支付房款，合同條款應(yīng)當(dāng)比較完備；認購合同當(dāng)事人負有繼續(xù)就合同訂立進行誠信談判之義務(wù)，故其條款相對簡單，只能包含基本事項和磋商時限；2、訂立認購書后，當(dāng)事人支付和接受房款充分表露了雙方認可買賣合同存在并且同意實際履行，擅自否認合同成立不利于保護守約方利益，還可能為一方違約創(chuàng)造機會；3、根據(jù)《合同法》61條，認購書未約定事項可以通過協(xié)議補充方法確定，協(xié)議不成的，適用《合同法》62條的法定標準；另外，購房人享有不低于同類購房人待遇的權(quán)利，同類合同和銷售廣告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)視為該合同內(nèi)容。一種情況應(yīng)當(dāng)注意：認購書自身包含不確定性條款，當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)處于未決狀態(tài)，之后通過往來書信、發(fā)送通知、簽定備忘錄、補充協(xié)議、交付房款等方式使不確定性條款確定而具備買賣合同的主要內(nèi)容的，亦應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同.

二、簽訂認購書有什么法律后果？

1、一方違約，應(yīng)當(dāng)就商品房買賣合同承擔(dān)違約責(zé)任。

認購合同認定為買賣合同后出賣人應(yīng)當(dāng)交付房屋并移轉(zhuǎn)所有權(quán)、買受人應(yīng)當(dāng)支付價款。根據(jù)《合同法》107條，一方不履行義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，故守約方可以要求對方交付房屋、支付房款和賠償損失。損失范圍包括直接損失和可得利益，即現(xiàn)有財產(chǎn)減損滅失和費用支出以及買賣合同履行后可獲得的利益。定金本來擔(dān)保雙方就訂立買賣合同進行磋商，從屬于認購合同，一方不予磋商或者違背誠信原則進行惡意磋商應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。認購書認定為買賣合同后，定金是否轉(zhuǎn)變?yōu)閾?dān)保賣方交付房屋、買方支付房款？筆者認為：除非雙方有轉(zhuǎn)變定金性質(zhì)的意思表示，否則不適用定金罰則。

2、出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。

根據(jù)《審理商品房糾紛司法解釋》第8、9條，訂立能夠認定為買賣合同的認購書后，出賣人轉(zhuǎn)賣、抵押房屋于第三人導(dǎo)致買賣合同目的不能實現(xiàn)的；或者訂立此種性質(zhì)認購書時，出賣人隱瞞房屋未取得預(yù)售許可證明、已經(jīng)抵押、轉(zhuǎn)賣、拆遷補償安置的事實導(dǎo)致買賣合同無效、被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。