一、什么情況商品房買賣合同無效？

無效的《商品房買賣合同》

1.一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

2．惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

例如開發(fā)商和第三人惡意串通，另行訂立《商品房買賣合同》并將房屋交付給第三人使用，導致購房者無法取得房屋，購房者有權(quán)請求確認開發(fā)商與第三人訂立的《商品房買賣合同》無效。

3．以合法形式掩蓋非法目的；

4．損害社會公共利益；

5.違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定；

發(fā)生了這五種情況，《商品房買賣合同》當然無效，您完全可以不必履行，即使對方要求您履行，法院也不會支持對方的請求。

6.銷售人員沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同；

通常，遇上了這樣的情況，您可以發(fā)出通知，詢問開發(fā)商是否愿意為此事負責，如果開發(fā)商在1個月內(nèi)不予理睬或明確表示拒絕，您只能起訴代理人要求賠償；如果開發(fā)商表示愿意為此事負責，《商品房買賣合同》就是有效的，開發(fā)商就要按照約定把房屋交付給您。不過，通常情況下，只要沒有好處，開發(fā)商是不會選擇后一種做法的。

7.出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同的；

也就是說，如果您買了開發(fā)商沒有取得《商品房預售許可證》的房子，這表明房屋最終是無法辦理產(chǎn)權(quán)證的，這時候可以向法院起訴，要求法院確認《商品房買賣合同》無效。只要是在起訴前，開發(fā)商都沒有取得《商品房預售許可證》，您的要求一定會得到支持。

二、無效和可撤銷有什么后果？

（一）《商品房買賣合同》無效的后果

《商品房買賣合同》無需繼續(xù)履行，開發(fā)商（第b種情況下應(yīng)為銷售人員）應(yīng)當返還已經(jīng)交付的購房款，并賠償損失。

（二）可撤銷的《商品房買賣合同》

1．因重大誤解訂立的；

2．在訂立合同時顯失公平的；

3．一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。

例如，開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

如果遇到了以上情況，即使合同沒有約定，您也有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷《商品房買賣合同》。不過這種撤銷權(quán)必須在您知道存在上述事由之日起1年內(nèi)行使。撤銷后，《商品房買賣合同》不再履行，開發(fā)商應(yīng)當返還購房者已經(jīng)交付的購房款，并賠償利息和損失（包括因此而支付的律師代理費、差旅費等必要費用）。