一、哪些二手商品房買賣合同不具備法律效力？

一是賣方與開發(fā)商簽訂了二手房商品房買賣合同，一次性交清了房款，賣方入住或未入住，但賣方的二手房房屋所有權證尚未辦理完畢。這樣的二手商品房買賣合同不具備法律效力。

隨著我國目前房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展及住房改革制度的逐步推進，房地產(chǎn)二級或三級市場日漸活躍，二級或三級市場的機制正處在逐步形成的階段，這種機制包括融資、交易程序、規(guī)范管理、法律法規(guī)的建立等，但從目前的實踐來看，因為房地產(chǎn)二級或三級市場機制的不健全，尤其是法律法規(guī)的嚴重滯后，導致了目前產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件，此類案件已占法院受理的民事案件中相當一部分比例。筆者通過本文試圖對二手房交易過程當中存在的一些問題做一個簡單分析，希望讀者在購買二手房時避免法律方面的困擾，保障自己簽訂合法有效的買賣合同，也希望一線的法官能聽一下來自法院外部的不同意見。

二、二手商品房買賣合同法律效力如何認定？

二手商品房買賣合同的效力問題。二手商品房的買賣相對來說產(chǎn)權關系清晰，只要賣方取得房屋產(chǎn)權證，房屋未設定抵押，沒有債權債務糾紛，共有人同意出售，行為人具備民事行為能力，合同當事方意思表示真實，簽訂書面的買賣合同，該買賣合同就是合法有效合同。但在實踐過程當中二手商品房的買賣遠沒有這么簡單，可以說相當復雜，實踐過程當中經(jīng)常遇到下列幾種情況的二手房買賣：

1、賣方與開發(fā)商簽訂了二手房商品房買賣合同，一次性交清了房款，賣方入住或未入住，但賣方的二手房房屋所有權證尚未辦理完畢。

2、賣方與開發(fā)商簽訂了二手房商品房買賣合同，通過銀行貸款交清了房款，賣方入住或未入住，但賣方的二手房房屋所有權證尚未辦理完畢;

3、賣方與開發(fā)商簽訂了二手房商品房買賣合同，通過銀行貸款交清了房款，賣方入住或未入住，賣方的二手房房屋所有權證已辦理完畢，但賣方未還清貸款，產(chǎn)權證質(zhì)押在開發(fā)商處或銀行設定抵押登記。

4、法院執(zhí)行或拍賣的二手房房屋，產(chǎn)權尚未落實到權利人名下，權利人欲將其出售。上面所列舉的幾種二手房情況，如果買方與賣方簽訂了二手房房屋買賣合同，是否有效？筆者認為，上述四種情況買賣雙方所簽訂的二手房房屋買賣合同應認定為無效，不受法律保護，應按《合同法》規(guī)定的按無效合同的方式來處理。