案情簡介：業(yè)主因安全事故拖欠物業(yè)費

原告綠邦物管公司系榮昌區(qū)東邦城市廣場小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，被告蔣某系該小區(qū)業(yè)主。2013年5月1日，原告綠邦物管公司（乙方）與被告蔣某（甲方）簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，該合同第二章物業(yè)服務(wù)事項中的第三條約定：乙方提供的公共性物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容為：8、公共秩序、安全、消防等事項的協(xié)助管理和服務(wù)，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。第四章對物業(yè)服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)及收費方式進行了約定。第九章對違約責(zé)任進行了約定。合同簽訂后，原告綠邦物業(yè)為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)至今。2016年5月8日晚上0時許，鄧某等人到被告處與被告發(fā)生糾紛。后榮昌區(qū)公安局昌元派出所對雙方進行了調(diào)解。被告認(rèn)為系原告未盡到安全保障義務(wù)致使鄧某能夠在深夜進入小區(qū)尋釁滋事，對其造成惡劣影響，故從2014年9月1日起至2016年11月30日拒交物管費。經(jīng)原告多次催收后，被告仍未交納。現(xiàn)原告起訴至法院要求被告支付欠交物管費2494.48元，并從2016年12月1日起以欠交物管費2494.48元為基數(shù)按照中國人民銀行貸款利率的1.3倍支付滯納金。

庭審中，原告提交了2016年5月人員進出登記表。該登記表上載明：5月8日來訪人員：鄧某，性別：男，被訪問人房號：X-X-X;來訪事由：走親戚，來訪時間0：15，值班員：周某，備注：4人。原告以此擬證明其已按約履行了安保義務(wù)。被告對此不予認(rèn)可。

法院審理：業(yè)主賠償物業(yè)公司物業(yè)費

榮昌區(qū)法院經(jīng)審理后認(rèn)為：原、被告之間簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行相應(yīng)的合同義務(wù)。根據(jù)《合同法》第一百十一條的規(guī)定，質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確的，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。本案中，因來訪人員來訪時間過晚（已是深夜凌晨），非正常來訪時間，而原告的安保人員在未對來訪人員的身份及來訪事項進行認(rèn)真核實的情況下，只作了登記就徑直將來訪人員放行，存在一定的安全服務(wù)瑕疵，故本院依法酌情確定以被告減少交納20%的物業(yè)服務(wù)費的方式來平衡雙方的利益。即被告應(yīng)當(dāng)向原告支付物管費1995.58元。被告因與原告就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否存在瑕疵產(chǎn)生爭議而未交納物管費，并非惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費，故對原告關(guān)于物業(yè)服務(wù)費滯納金的請求，本院不予支持。

因此，榮昌區(qū)法院判決：被告蔣某在本判決生效后五日內(nèi)支付原告綠邦物管公司從2014年9月1日至2016年11月30日期間的物業(yè)服務(wù)費1995.58元。該判決現(xiàn)已生效。

律師說法：物業(yè)所盡安全保障義務(wù)如何認(rèn)定

本案的爭議焦點在于判定原告作為物管公司是否盡到了安全保障義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)源于法律相關(guān)規(guī)定和合同約定。法定的安保義務(wù)主要是在各地的物業(yè)管理條例中規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反小區(qū)安全管理行為的制止義務(wù)以及防止小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)安全問題的協(xié)助義務(wù)。本案中，在深夜非正常來訪時間段內(nèi)，原告的安保人員在未向受訪業(yè)主核實來訪人員身份及來訪事項的情況下，就讓來訪人員鄧某等4人進入小區(qū)，對被告造成不良影響，原告在防止小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)安全問題的服務(wù)事項上確實存在服務(wù)質(zhì)量瑕疵問題，因此當(dāng)原告向被告行使物業(yè)費請求權(quán)時，被告可以以原告未盡到安保義務(wù)，是對合同義務(wù)的不完全履行，屬于違約行為由進行抗辯。但是未盡到安保義務(wù)一般情況下不構(gòu)成根本性違約，法院經(jīng)審理后可根據(jù)安保責(zé)任范圍以及業(yè)主的具體損失來酌情減少物業(yè)費。

然而物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是萬能的，不可能杜絕或者隨時制止小區(qū)內(nèi)一切損害的發(fā)生，我們不能苛求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對這種不確定的危險承擔(dān)過重的義務(wù)。只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡到了合理范圍內(nèi)的注意義務(wù)、采取了合理的預(yù)防措施，物業(yè)公司就可以對業(yè)主因第三人侵權(quán)所遭受的損失免責(zé)。

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