一、購房合同中如何理解不可抗力？

關(guān)于“不可抗力”，作為購房合同中免責(zé)事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明確規(guī)定的，不能憑自己的主觀臆想去推定，否則是要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的。在現(xiàn)行房地產(chǎn)交易中，發(fā)展商通常將以下事項(xiàng)列為不可抗力條款下的免責(zé)事項(xiàng)：1、施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決;2、市政配套的批準(zhǔn)與安裝的延誤。

其實(shí)，發(fā)展商所述的這兩種情況，依據(jù)法律的規(guī)定都不具備不可抗力的三個(gè)必備條件，即并非為不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。簡(jiǎn)單地分析一下，在施工中遇到的困難和技術(shù)問題是開發(fā)商在建造房屋之前就可以預(yù)見的，即使是不能克服的，那也是開發(fā)商在建造房屋過程中自己所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者。同樣，市政配套的批準(zhǔn)與安裝具有一定的程序性，開發(fā)商在最初總體規(guī)劃時(shí)就應(yīng)當(dāng)可以預(yù)見批準(zhǔn)與安裝的期限，如果確實(shí)是政府行為而導(dǎo)致延誤的，那也是開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)過程中可以預(yù)見和可能要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者。

二、買拍賣房時(shí)應(yīng)注意什么？

提醒消費(fèi)者競(jìng)買時(shí)要掌握以下要訣：

1、了解所競(jìng)買房產(chǎn)的權(quán)屬狀況。

2、了解房屋的面積、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、周圍環(huán)境。

3、競(jìng)買人可選擇兩個(gè)以上的標(biāo)的競(jìng)拍。

4、了解拍賣機(jī)構(gòu)能否提供按揭貸款服務(wù)。

5、要反復(fù)比較判斷該房產(chǎn)的價(jià)值，以確定適當(dāng)?shù)男睦韮r(jià)位。

6、注意選擇合法的房地產(chǎn)拍賣機(jī)構(gòu)。

7、有必要對(duì)拍賣房進(jìn)行實(shí)地考察，掌握第一手資料。