一、商品房預售合同登記是法律性質(zhì)什么？

商品房預售合同登記是不動產(chǎn)登記的一種，性質(zhì)屬于預告登記。所謂預告登記是為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而為的登記，是德國中世紀民法創(chuàng)立的制度。一般的不動產(chǎn)登記登記的權(quán)利是不動產(chǎn)物權(quán)，如所有權(quán)、抵押權(quán)等，而預告登記登記的權(quán)利是請求權(quán)，該請求權(quán)的內(nèi)容是在將來請求發(fā)生物權(quán)變動。一經(jīng)預告登記，預購人的請求權(quán)便取得了對抗第三人的效力，故預告登記使合同債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種典型的債權(quán)物權(quán)化。

二、商品房預售登記有什么效力？

第一，優(yōu)先購買權(quán)。通過預先登記，預購人取得了優(yōu)先于其他人而購買特定的商品房的權(quán)利。從而將物權(quán)的公示手段用于對債權(quán)的保護，使該項請求權(quán)具有了對抗第三人的效力。

第二，期待權(quán)。通過預售登記，將使預購人取得對未來房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的期待權(quán)。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款的規(guī)定：“商品房預售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！蔽覈赏ㄟ^預售合同登記對開發(fā)商預售行為的合法性進行審查，以維護預購人的利益。