案情簡介：別墅買家稱限購不履約

2012年6月，經(jīng)營一家溫泉度假村的金某與某建筑公司簽訂建設工程施工合同，約定由建筑公司承接溫泉度假村工程，而馮某是該工程的實際施工管理人。金某在發(fā)包工程的時候，提出條件要求馮某購買其位于上海的別墅，馮某為攬下施工任務，同時考慮到買房也可以保值，同意購買金某的別墅。之后，金某、馮某及建筑公司三方簽訂房屋買賣合同，約定由馮某向金某購買位于上海市的一處別墅，總價為1398萬元，馮某應于2012年7月30日前支付定金500萬元，后續(xù)購房款在2013年6月5日前付清，建筑公司為馮某履行合同義務提供連帶責任保證。另在合同落款處注明“此合同與建設工程施工合同同時生效”等字。

隨后，馮某只支付購房款350萬元，尚欠購房款1000多萬元，于是，金某將馮某和建筑公司起訴到法院，要求馮某支付剩余購房款及逾期利息，建筑公司對上述錢款損失承擔連帶清償責任。馮某以自己為非滬籍人口，屬于“限購對象”為由，與建筑公司一起提起反訴，要求解除房屋買賣合同，金某返還定金及相應利息。

法院審理：280萬定金歸賣家

上海一中院審理后認為，根據(jù)雙方買賣合同第十二條約定：“過戶時購房者姓名可以變更乙方指定的名字。”不能排除馮某在簽約時知曉其是限購對象的可能性。馮某雖為限購對象，但是完全可以通過繳納一定期限的社會保險或者個人所得稅使自己符合購房條件，也可以按照合同約定指定其他具有購房資格的人作為購房人使合同得以繼續(xù)履行，但馮某在合同履行過程中既不按約支付購房款，又不積極消除合同履行中的障礙，已構(gòu)成違約，應當承擔違約責任。另外，馮某以工程款未到位為由拒絕履行買賣合同，法院并不認同，因為兩份合同的簽約主體及法律關(guān)系并不相同，本案房屋買賣合同中對付款期限已作了明確具體的約定，并未約定以工程款支付進度作為本案中馮某支付購房款的先決條件。據(jù)此，法院二審適用定金罰則作出改判，判令解除房屋買賣合同，購房定金279.6萬元歸賣方金某，剩余購房款70.4萬元返還給馮某。

律師說法：政策能否作為違約的理由

馮某作為買受方，在購買價值逾千萬的系爭房屋時，更應本著謹慎的注意義務，對其是否具有購房條件與購房資格作出合理的預判再決定是否簽約。馮某稱其簽約時不知道“滬九條”的存在，一方面缺乏相應的證據(jù)予以佐證，另一方面，即便馮某確實不知道自己是限購對象，其自身對政策的不了解亦不能成為其免責的理由，更不能將合同不能履行的風險轉(zhuǎn)嫁給無任何過錯的金某一方。

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