如何認(rèn)定開(kāi)發(fā)商延期交房
延期交方是指開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照合同約定按時(shí)交付房屋或交付的房屋不符合交付條件。造成延期交房的原因很多種，但基本上可以歸為兩大類(lèi)，一類(lèi)是房屋的建設(shè)工期延誤，也就是房屋尚未完工，根本無(wú)法交付使用。另一類(lèi)就是開(kāi)發(fā)商交付的房屋應(yīng)出具的文件不符合約定。
但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房：
(一)因不可抗力對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響。
根據(jù)《合同法》第一百十七條“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任”的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對(duì)房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣(mài)人可能延期交房的，出賣(mài)人可因此部分或全部免除責(zé)任。
(二)因重大規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響。
如果在房屋建設(shè)過(guò)程中遇到政府主動(dòng)提起的規(guī)劃變更必須對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行變更的，此類(lèi)情況因不能歸人不可抗力范疇而使開(kāi)發(fā)商免責(zé)，但如果完全按照買(mǎi)賣(mài)合同的約定由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，顯然有失公平。因此在此情形下，可根據(jù)《合同法》關(guān)于“情勢(shì)變更”的理論，即訂立合同時(shí)作為合同基礎(chǔ)及環(huán)境的客觀情況發(fā)生異常變動(dòng)，導(dǎo)致法律行為基礎(chǔ)喪失，當(dāng)事人合同目的不能實(shí)現(xiàn)，且該情勢(shì)變更的發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)，不可歸責(zé)于當(dāng)事人，若維持原合同的效力顯失公平，則利益可能受損的一方當(dāng)事人有權(quán)要求解除合同。根據(jù)上述理論，由于情勢(shì)發(fā)生變更而導(dǎo)致合同解除，本就不存在任何一方違約，也就沒(méi)有違約責(zé)任。雖然當(dāng)前我國(guó)立法尚沒(méi)有確立情勢(shì)變更原則，但實(shí)務(wù)中可依據(jù)情勢(shì)變更的原理，并結(jié)合具體案情，適用《合同法》第六條關(guān)于誠(chéng)實(shí)信用原則的規(guī)定予以處理。
開(kāi)放商延期交房的后果是什么
(一)買(mǎi)受人的合同解除權(quán)
出賣(mài)人延期交房，屬于《合同法》第九十四條規(guī)定中“當(dāng)事人一方延期履行主要債務(wù)”的情形。按照該條第三項(xiàng)的規(guī)定，當(dāng)事人一方延期履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人可以解除合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條進(jìn)一步對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確。按照第十五條的規(guī)定，出賣(mài)人延期交房的，經(jīng)買(mǎi)受人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;延期不行使的，解除權(quán)消滅。
(二)出賣(mài)人支付違約金或者賠償損失
按照《合同法》以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，出賣(mài)人延期交付使用房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失;商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
