北京八成商住新盤零交易
據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，有些此前銷售商住房的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)暫停銷售公寓。同時(shí)，對(duì)于此前分割成小戶型銷售的辦公物業(yè)，有些開(kāi)發(fā)商選擇暫?；蛘咄七t入市。
值得關(guān)注的是，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，由于嚴(yán)厲的管控政策，今年6月份，北京商住房項(xiàng)目成交均價(jià)為30907 元/平方米，與4月份45906 元/平方米的成交均價(jià)相比，每平方米下跌超過(guò)1.5萬(wàn)元。嚴(yán)躍進(jìn)稱，二季度開(kāi)始，該類物業(yè)價(jià)格迅速回落，市場(chǎng)交易幾乎為零，北京商住房“量?jī)r(jià)”均出現(xiàn)斷崖式下跌。
據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，今年上半年，商住市場(chǎng)溫度驟降。在“3·26”新政后取得預(yù)售證的12個(gè)非住宅項(xiàng)目中，10個(gè)項(xiàng)目至今零成交。新政出臺(tái)后兩個(gè)月，全市商辦類項(xiàng)目成交環(huán)比跌幅近60%。顯然，這意味著逾八成新入市的商住項(xiàng)目零成交，市場(chǎng)進(jìn)入冰凍期。
《證券日?qǐng)?bào)》記者也了解到，有些開(kāi)發(fā)商暫停了銷售小面積辦公物業(yè)?！皼](méi)什么人來(lái)看房，因?yàn)閭€(gè)人已經(jīng)沒(méi)有資格購(gòu)買這種房子了，之前想分割成小面積快速出售的”，某大型綜合體項(xiàng)目銷售人員向本報(bào)記者表示，但政策變化之后，是否整改后再售，現(xiàn)在都還不好說(shuō)，所以只能先暫停銷售了。
3 月26 日，北京商業(yè)辦公類項(xiàng)目實(shí)施了嚴(yán)厲的管控政策，成為國(guó)內(nèi)第一個(gè)管控商住房的政策，尤其是涉及限購(gòu)、限貸、限售等細(xì)分政策內(nèi)容。此后，中介機(jī)構(gòu)第一時(shí)間下架了該類二手房的買賣信息，一時(shí)間，商住房市場(chǎng)可謂進(jìn)入停滯狀態(tài)。
據(jù)易居研究院智庫(kù)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該政策實(shí)施后，二季度，北京商住房市場(chǎng)積極消化此類政策，成交量?jī)H為1 萬(wàn)平方米，明顯低于第一季度的水平，甚至這種過(guò)去曾一度成為北京新房市場(chǎng)交易主力的商住房，其成交量要比全國(guó)其他一、二線城市疲軟。
而新政實(shí)施兩個(gè)多月后，6 月份，北京商住房項(xiàng)目成交量繼續(xù)下滑，成交面積為0.01 萬(wàn)平方米，環(huán)比減少94%，同比減少100%；成交套數(shù)為2 套，環(huán)比減少95%，同比減少100%，市場(chǎng)交易幾乎為零成交，相比2016 年月均34 萬(wàn)平方米的交易規(guī)模，當(dāng)前此類市場(chǎng)已基本上處于“絕跡”狀態(tài)。
不過(guò)，《證券日?qǐng)?bào)》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于價(jià)格下跌，有一些投資客正試圖切入這個(gè)市場(chǎng)。北京通州某商住房市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別“改底單”的交易，即從業(yè)主手里買公寓或辦公產(chǎn)品，然后再到開(kāi)發(fā)商處更名。
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1、主動(dòng)違約型。很多購(gòu)房者提出退房，主要是根據(jù)《上海市商品房預(yù)售合同》第七條的規(guī)定。該條規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按合同約定及時(shí)付款，若逾期付款應(yīng)承擔(dān)違約金，逾期超過(guò)一定期限的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除合同，要求違約者承擔(dān)一定比例的違約金。于是，這些購(gòu)房者主動(dòng)違約，遲延或者拒絕付款，造成違約事實(shí)。如此推理：既然他們違約了，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該扣除約定比例的違約金后，允許他們退房。而時(shí)下預(yù)售合同通常約定的違約金比例為1％—3％，這相對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的比例對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是可以接受的。
2、“不可抗力”型。有一些購(gòu)房者提出退房，引用了“不可抗力”這個(gè)法律概念。其理由是國(guó)家宏觀調(diào)控，銀行貸款政策與他們購(gòu)房時(shí)發(fā)生了變化，他們因?yàn)橘?gòu)買了多套房屋而無(wú)法獲得這些房屋的貸款，因此無(wú)法履約。而銀行政策的變化，非他們主觀能夠控制，屬于“不可抗力”，因此他們沒(méi)有錯(cuò)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該退房。以此類推，他們提出的“不可抗力”還有契稅變化、家庭經(jīng)濟(jì)困難等等。
3、“無(wú)需理由”型。這類退房者認(rèn)為，因?yàn)樗麄冑?gòu)買的是期房，只要房子還沒(méi)造好，就不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，而沒(méi)有辦出他們的小產(chǎn)證前，房子就是開(kāi)發(fā)商的。因此，只要他們?cè)敢獬袚?dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)當(dāng)同意退房，根本無(wú)需任何理由。
房?jī)r(jià)下跌不是買家找開(kāi)發(fā)商退房的理由，因此，以此為由請(qǐng)求退房是不能得到開(kāi)發(fā)商支持的。
