案情簡介：“口頭協(xié)議”置換房后起糾紛

原告肖敏稱：2009年在鄰居的協(xié)調(diào)見證下，自己和開發(fā)者老周就肖家老房建新拆舊等相關(guān)事宜達(dá)成口頭協(xié)議。兩方約定：老周征收肖家宅基地及地上所有的建筑、樹木，無須賠償。新房建成按每套8萬元整的價格付款給老周，得到原地的兩套新房。2010年新房建成后，肖敏數(shù)次找到老周要求履行雙方的口頭協(xié)議，均被以各種理由推脫拒絕。后得知老周欲將宅基地上新房屋另賣他人，強行搬進(jìn)阻止，兒子還因此受到行政拘留的處罰。多年糾紛難解，前不久起訴至法院，請求判決被告履行2009年協(xié)商達(dá)成的建新拆舊口頭協(xié)議，向原告交付其中一套兩間兩層房屋，價值17萬元整，并承提訴訟費用。為此，肖敏提供多份間接證據(jù)。

庭審中，原告肖敏的證人當(dāng)庭證言，當(dāng)時肖家提出補8萬元，老周還原兩間兩層的樓房給肖家；但老周表示還需要經(jīng)過另一個合伙人同意。后來有沒有給老周8萬元不清楚，但是翻新肖家老房子的時候沒有人阻止。雙方之間有沒有再就開發(fā)房屋事宜談過，也不知道。被告老周在庭審中辯稱：從未達(dá)成建新拆舊的口頭協(xié)議，原告的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，請求依法駁回。質(zhì)證時，老周對原告提供的鄰居簽訂的建新拆舊協(xié)議證據(jù)，認(rèn)為能證明被告與其他村民存在合同關(guān)系，不能證明被告與原告之間存在建新拆舊的協(xié)議。同時還表示，即使拆了肖家房屋，原告只能要求賠償，而無權(quán)要求被告交付房屋。

審理查明的事實為，原告在老街有兩間土建磚砌的老房子，1974年后陸續(xù)到外縣上班，第一輪土地承包的時候沒有承包地。老周到老街開發(fā)原住戶的老房子，與其他住戶簽訂了房屋建新拆舊協(xié)議，與原告之間沒有簽訂書面的協(xié)議書。

法院審理：證據(jù)不足難獲支持

法院認(rèn)為，首先，原告雖然提供被告與老街其他住戶的拆舊建新協(xié)議，但沒有提供雙方之間簽訂的建新拆舊協(xié)議，不能以此推定原告與被告之間存在書面或者口頭協(xié)議。其次，原告提供的證人的當(dāng)庭證言，雖然能夠證明一起協(xié)商過老房拆遷事宜，但是當(dāng)時并沒有達(dá)成一致的口頭協(xié)議，原告也沒有提供證據(jù)證明其后期與老周達(dá)成了口頭協(xié)議。再次，原告一家均非農(nóng)業(yè)戶口，第一輪土地承包的時候沒有承包地，依法不應(yīng)該享有農(nóng)村宅基地。綜上，原告的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，不予支持。遂依法作出一審判決如下：駁回原告的訴訟請求。

律師說法：口頭協(xié)議的效力如何認(rèn)定

只要法律沒有規(guī)定一定要訂立書面合同，并且能夠證明口頭合同是雙方真實的意思表示，那么口頭協(xié)議同樣具有法律效力，而且口頭協(xié)議比起書面合同簡便高效，更加符合效率原則。但其缺點是內(nèi)容不易確定，舉證難度大，效力較低，有相當(dāng)程度的道德風(fēng)險。這種合同完全基于當(dāng)事人雙方的信賴關(guān)系，如果協(xié)議雙方當(dāng)事人都信守承諾,那么合同就可以順利履行，如果有一方否認(rèn)合同內(nèi)容、反悔或不遵守約定, 那么就可能造成合同的履行不能。而且另一方很難舉證。要避免這一風(fēng)險，一是要慎重選擇合同相對人，并著重考察其誠實信用狀況；二是對涉及重大利益的合同，宜采用書面形式簽約，即以犧牲訂立口頭合同的高效率以規(guī)避潛在的道德風(fēng)險。

本案中，如果被告承認(rèn)有這樣的口頭協(xié)議，法院支持原告；然而事實是，被告不認(rèn)可曾達(dá)成8萬元給一套房的口頭協(xié)議，而原告也沒有證據(jù)能證明曾達(dá)成這樣的口頭協(xié)議，就不能支持原告以口頭協(xié)議要房產(chǎn)的訴求。但原告的經(jīng)濟損失，可以另行起訴，但一定要提供充分的證據(jù)。

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