案情簡介：保姆偽造委托書并擅自處分雇主房產(chǎn)是否有效

高易江老伴去世多年，由于他的年齡很大、行動不便、生活不能自理，于是他委托社區(qū)為其找到一名保姆石銀彪。石銀彪生性樸質，做事任勞任怨，逐漸得到了高易江的認可與信任。2003年10月17日，高易江叫來石銀彪說道：“我年事已高，記性不好，你照顧了我這么多年，我很信任你，現(xiàn)在在我這里有兩個房產(chǎn)證，一個是現(xiàn)在我住的房子，另一個是前幾年給兒子買的，寫的都是我的名字，后來兒子到國外去了，也沒人住，空著，我哪一天不記得放哪里了，現(xiàn)在就麻煩你幫我保管”。石銀彪欣然答應了。2004年4月17日，石銀彪的兒子突然打來電話，說自己住院了，需要3萬元的醫(yī)藥費，希望石銀彪想想辦法。石銀彪幾天未能入眠，自己這幾年省吃儉用當保姆存下的錢也就幾千元，剩下的錢到哪里去湊。情急之下，石銀彪突然想到了自己代替高易江保管的房產(chǎn)證，經(jīng)過一番思想斗爭，石銀彪決定背著高易江把高易江留給兒子的房子賣了，等以后有錢了再把房子買回來還給高易江。于是，石銀彪偽造買房委托書將房賣給了第三人何東成,由于何東成看石銀彪急著用錢，便故意壓低價格比市價少支付了差不多三分之一的價錢。2014年8月，高以琛回國創(chuàng)業(yè)。當高易江問及房產(chǎn)證時，石銀彪向高易江坦白了自己私自出賣房屋的事實，希望高易江能夠原諒自己，并且承諾一定把房子要回來。得知此時之后的高以琛便找到第三人何東成多次協(xié)商，但均未果。

法院判決：無權處分人處分他人房產(chǎn)，法院確認無效

法院經(jīng)審理后認為：本案中，石銀彪偽造委托書并擅自處分高以琛的房產(chǎn)的行為系無權代理。本案之所以高以琛的訴訟請求可以得到支持，主要是因為第三人何東成，即本案的被告在購買房屋時不構成善意取得。何東成在買賣房屋時以明顯低于市場價格的房價買下房屋，已經(jīng)顯現(xiàn)出其購買房屋時不具有善意，即其行為不構成善意取得。法院判決石銀彪與何東成的買賣行為無效，何東成返還高以琛房屋。

律師說法：關于無權處分人處分他人房產(chǎn)

本案中，石銀彪偽造委托書并擅自處分高以琛的房產(chǎn)的行為系無權代理。本案之所以高以琛的訴訟請求可以得到支持，主要是因為第三人何東成，即本案的被告在購買房屋時不構成善意取得。根據(jù)我國《物權法》第一百零六條規(guī)定：“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定?！北景钢?，何東成在買賣房屋時以明顯低于市場價格的房價買下房屋，已經(jīng)顯現(xiàn)出其購買房屋時不具有善意，即其行為不構成善意取得，倘若何東成在購買房屋時支付了合理的對價，即使石銀彪是無權處分人，何東成依然可以依善意取得制度取得該房屋，索性何東成當時因圖一時便宜，沒有因此給原告造成更大的經(jīng)濟損失。

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