一二線城市新房供應(yīng)節(jié)奏加快

“上半年，各地一直在需求端通過(guò)限購(gòu)、限貸等手段來(lái)抑制炒房，而在供給端，目前各地通過(guò)增加土地供應(yīng)來(lái)保障剛需的住房需求，已成為當(dāng)務(wù)之急。”方正證券房地產(chǎn)首席分析師夏磊7月16日在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，目前一二線樓市的消化周期都已降至12個(gè)月以下，去庫(kù)存任務(wù)基本完成，對(duì)樓市降溫有明顯效果。

中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年前6個(gè)月，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額超1.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)近四成。分城市來(lái)看，一線城市供地節(jié)奏有所加快，供應(yīng)量同比增長(zhǎng)四成；二線城市平均溢價(jià)率同比下降，出讓金漲幅較去年同期有明顯收窄；三四線城市逆勢(shì)升溫，成交樓面均價(jià)領(lǐng)漲。

與此同時(shí)，從多地制定的土地供應(yīng)計(jì)劃可以看到，未來(lái)還將有一大批新房源入市。以一線城市為例，在北京樓市未來(lái)5年規(guī)劃內(nèi)，將有150萬(wàn)套住房涌入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)；上海在“十三五”期間計(jì)劃新增住房供應(yīng)約170萬(wàn)套；近日深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2017年度實(shí)施計(jì)劃》明確提出，今年計(jì)劃新增安排建設(shè)商品住房8萬(wàn)套。

夏磊認(rèn)為，房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況不僅包含市場(chǎng)對(duì)它的預(yù)期，也受供給端影響。隨著一線城市土地供應(yīng)的增加，未來(lái)會(huì)有更多的新房入市，這在短期內(nèi)會(huì)扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)心理，使其形成更為理性的市場(chǎng)氛圍。

“與需求端相比，土地供應(yīng)端的調(diào)整更不容易打擊到租賃需求與剛需需求?！币拙友芯吭貉芯繂T賴(lài)勤昨日在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，供應(yīng)端的樓市調(diào)控有助于培養(yǎng)一個(gè)更加成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，真正實(shí)現(xiàn)租售并舉。與此前的限購(gòu)、限貸等政策相比，供應(yīng)端的樓市調(diào)控具有更好的可持續(xù)性。

賴(lài)勤認(rèn)為，當(dāng)前各熱點(diǎn)城市政策環(huán)境較緊，包括預(yù)售證發(fā)放、預(yù)售價(jià)格管控、購(gòu)房資格審查、房貸政策收緊等內(nèi)容，對(duì)房屋成交量影響較大。

退房的情形有哪些

1、主動(dòng)違約型。很多購(gòu)房者提出退房，主要是根據(jù)《上海市商品房預(yù)售合同》第七條的規(guī)定。該條規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按合同約定及時(shí)付款，若逾期付款應(yīng)承擔(dān)違約金，逾期超過(guò)一定期限的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除合同，要求違約者承擔(dān)一定比例的違約金。于是，這些購(gòu)房者主動(dòng)違約，遲延或者拒絕付款，造成違約事實(shí)。如此推理：既然他們違約了，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該扣除約定比例的違約金后，允許他們退房。而時(shí)下預(yù)售合同通常約定的違約金比例為1％—3％，這相對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的比例對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是可以接受的。

2、“不可抗力”型。有一些購(gòu)房者提出退房，引用了“不可抗力”這個(gè)法律概念。其理由是國(guó)家宏觀調(diào)控，銀行貸款政策與他們購(gòu)房時(shí)發(fā)生了變化，他們因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)了多套房屋而無(wú)法獲得這些房屋的貸款，因此無(wú)法履約。而銀行政策的變化，非他們主觀能夠控制，屬于“不可抗力”，因此他們沒(méi)有錯(cuò)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該退房。以此類(lèi)推，他們提出的“不可抗力”還有契稅變化、家庭經(jīng)濟(jì)困難等等。

3、“無(wú)需理由”型。這類(lèi)退房者認(rèn)為，因?yàn)樗麄冑?gòu)買(mǎi)的是期房，只要房子還沒(méi)造好，就不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，而沒(méi)有辦出他們的小產(chǎn)證前，房子就是開(kāi)發(fā)商的。因此，只要他們?cè)敢獬袚?dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)當(dāng)同意退房，根本無(wú)需任何理由。