違章建筑簽租賃合同無效

近日，北京市三中院召開了涉違章建筑民事案件發(fā)布會(huì)。三中院表示，出租人就違章建筑訂立的租賃合同無效。此外法院不能通過民事判決處理違章建筑的所有權(quán)歸屬。三中院還表示，行政機(jī)關(guān)有權(quán)拆除違章建筑，其他單位和個(gè)人擅自拆除他人違章建筑的，應(yīng)依法賠償。

在發(fā)布會(huì)上，三中院介紹，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工的，均屬違章建筑。根據(jù)我國合同法規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效，因此出租人就違章建筑與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前，建筑取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

雖然房屋租賃合同無效，但當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，法院一般應(yīng)支持。當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無效受到的損失，法院應(yīng)當(dāng)依法處理。

三中院還公布了幾起涉及違章建筑的典型案例，密云某村一對(duì)再婚夫婦占用他人的自留地，未經(jīng)批準(zhǔn)新建房屋。2006年，因該村村委會(huì)街道整治，村委會(huì)將上述房屋中的部分房屋拆除后，重新進(jìn)行修建。2015年，再婚夫婦中一方的婚前子女許某訴至法院，請(qǐng)求分割院內(nèi)房屋。此時(shí)這對(duì)再婚夫婦均已病逝。

密云法院一審駁回了許某的訴訟請(qǐng)求，宣判后，許某提出上訴，主張涉案房屋是村委會(huì)批準(zhǔn)修建的，屬合法財(cái)產(chǎn)，應(yīng)予以分割。北京市三中院駁回上訴，維持原判。

三中院認(rèn)為，當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)確實(shí)重建過房屋，但重建系直接針對(duì)原拆除房屋的補(bǔ)償，并不改變?cè)胸?cái)產(chǎn)的權(quán)屬。涉案房屋建設(shè)于自留地即耕地而非農(nóng)村建設(shè)用地之上，未取得合法審批手續(xù)，并非公民合法財(cái)產(chǎn)。按法律規(guī)定，遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，因此該房屋也并非遺產(chǎn)。許某認(rèn)為上述房屋系父母生前個(gè)人合法私有財(cái)產(chǎn)的上訴主張不能成立。

三中院表示，違章建筑的建造者不因其建造行為而取得標(biāo)的物的所有權(quán)，對(duì)于違章建筑的處理屬于行政機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍，法院不能通過民事判決處理違章建筑的所有權(quán)歸屬。

在民事案件中，法院可根據(jù)具體情形確認(rèn)該建筑物的使用權(quán)益。

違章建筑租賃合同無效嗎

現(xiàn)行《商品房管理辦法》第六條明確規(guī)定，屬于違法建筑的房屋不得出租;《合同法解釋二》，就合同法第52條第5項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，闡明是效力性強(qiáng)制性規(guī)定，先擱置此強(qiáng)制性規(guī)定類別的爭議。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，違法建筑物的租賃合同是無效的。違章建筑是指“未經(jīng)有關(guān)部分審查批準(zhǔn)或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)或雖經(jīng)批準(zhǔn)，但批準(zhǔn)的內(nèi)容違法而占地所建、擴(kuò)建和改建的建筑物”。

至于租賃合同若被判定無效，后果如何?合同法58條很明確，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。那么對(duì)于租賃合同無效的雙方當(dāng)事人，如何主張自己的權(quán)利呢?

在此類案件中的房屋承租人，不管其租賃房屋時(shí)是否知曉房屋為違法建筑，但根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，為保護(hù)、鼓勵(lì)交易，物盡其用，對(duì)承租人因房屋拆遷遭受的損失應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)拆遷補(bǔ)償。我國《合同法》第58條亦明確規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因合同無效取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還。

根據(jù)最高法院《房屋租賃合同解釋》的第5條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。也就是說，出租人雖然不能取得租金收益，但是有權(quán)向承租人主張承租人使用房屋期間的占用費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)可以參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)及周邊房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)。如果自建房約定的租金標(biāo)準(zhǔn)與一般房屋無異，可以參考租金標(biāo)準(zhǔn)酌情降低;如果約定的租金標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)考慮自建房因素，較低于一般房屋約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，也可以按照約定的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，具體案件可以具體確定。

對(duì)于承租人而言，因承租的房屋系違法、違章的自建房屋導(dǎo)致合同無效，承租人首先有權(quán)要求出租人退還所繳納的租金、押金、租賃保證金等合同約定的費(fèi)用。當(dāng)然如果合同期滿或者雙方在產(chǎn)生糾紛后及時(shí)辦理了房屋交接手續(xù)，承租人支付的租金與應(yīng)當(dāng)向出租人支付的房屋使用費(fèi)基本相當(dāng)，不存在明顯不公平的情形的，對(duì)雙方互相主張的返還租金、支付占用費(fèi)的訴求，可以一并駁回，不再處理。