案情簡介：賣房后擅自拆走固定裝修遭訴

2014年10月，吳氏父子與阿羅經(jīng)一房地產(chǎn)咨詢服務(wù)部介紹簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，約定吳氏父子將其二人名下一處房產(chǎn)以一口價50萬元轉(zhuǎn)讓給阿羅，此價包括賣方已支付的裝修費、維修基金、水、電、煤氣、電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)的初裝開通費、入住費及雙方約定的其他隨房出售的設(shè)施物品的價款。買賣雙方協(xié)商一致成交價包括室內(nèi)固定裝修及部分家私電器，詳見物業(yè)資產(chǎn)明細(xì)表。

賣方應(yīng)當(dāng)于收到全部樓款當(dāng)日將房地產(chǎn)交付買方，與買方履行下列手續(xù)：共同對該房地產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等事項進(jìn)行驗收，向買方交付該房地產(chǎn)鑰匙，結(jié)清水、電、氣等相關(guān)費用并辦理過戶手續(xù)。否則買方有權(quán)從交房保證金中抵扣上述欠費。此外雙方還約定了違約責(zé)任條款。

合同簽訂后，阿羅向吳氏父子交付了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款50萬元，并于2015年2月21日將房產(chǎn)過戶至阿羅名下。3月18日雙方又簽訂補(bǔ)充協(xié)議，確定房地產(chǎn)須于4月20日前交付，逾期交房則按原合同承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任且賣方負(fù)擔(dān)買方房貸利息作為補(bǔ)償，但雙方未補(bǔ)充簽訂物業(yè)資產(chǎn)明細(xì)表。

吳氏父子在交付上述房地產(chǎn)前卻將部分室內(nèi)固定裝修及家私電器等拆除并搬走，具體包括客廳的窗簾和窗簾架1套、防盜門1套、廚房抽油煙機(jī)1臺、燃?xì)庠罹?套、熱水器1套、小客房的房門及五金件1套、洗手臺1個、排氣扇1個、水龍頭花灑1套、儲物架1個、梳妝臺1個、燈外殼1個等。

在收房日到來時，阿羅以固定裝修被拆除為由拒絕收房，并起訴稱賣方吳氏父子在交付房屋前擅自將包含在轉(zhuǎn)讓款中部分房屋裝修拆除。拆除的裝修價值約12780元，該費用損失應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)。且被告履行合同過程中，嚴(yán)重違約，應(yīng)當(dāng)向原告支付違約金5000元。

被告吳氏父子辯稱，原告沒有證據(jù)證明被拆除的設(shè)施屬原告所有，被告不存在違約行為。被告確實拆除原告在訴狀中所列家居設(shè)備及用具，但雙方在協(xié)商轉(zhuǎn)讓房屋時已確定被告可將家居用品拆除及搬走。因此，被告不同意原告的賠償請求。

法院判決：賣方違約需要賠償損失及支付違約金

法院經(jīng)審理認(rèn)為，房地產(chǎn)買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議雖未列明房屋交付時所包括裝修及家居設(shè)施的具體項目，但合同載明訴爭房地產(chǎn)按現(xiàn)狀出售，并一再強(qiáng)調(diào)房屋轉(zhuǎn)讓包括賣方已支付的裝修費和其他隨房出售的設(shè)施物品等，以及成交價包括室內(nèi)固定裝修及部分家私電器等，按照商品二手房關(guān)于出賣方應(yīng)保證轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)能夠正常使用標(biāo)準(zhǔn)的交易慣例，出賣方在交付房屋時不得拆除附合裝修及其他足以影響房屋正常使用的家私電器等。窗簾和窗簾架、排氣扇、防盜門等早已附合于房屋之上形成固定裝修，出賣方不得將其拆除。抽油煙機(jī)、燃?xì)庠罹?、熱水器等足以影響房屋正常使用，且將前述電器設(shè)備拆除可能造成意外發(fā)生，因此，抽油煙機(jī)、燃?xì)庠罹?、熱水器等亦不能拆除。吳氏父子在簽訂合同后交付房屋前擅自將前述固定裝修及必備電器設(shè)備等拆除并搬走構(gòu)成違約，且經(jīng)原告阿羅提出異議后仍未恢復(fù)原狀或采取其他補(bǔ)救措施等，故應(yīng)按現(xiàn)值及重置費用向阿羅賠償損失。

鑒于雙方庭審中確認(rèn)裝修及電器設(shè)備的現(xiàn)值及重新安裝費用按6000元計算，故吳氏父子應(yīng)按前述金額向阿羅賠償損失。雖然吳氏父子于2015年4月20日遷出訴爭房地產(chǎn)及交付鑰匙給經(jīng)紀(jì)，但其擅自拆除及搬走固定裝修及必備的電器設(shè)備后，經(jīng)阿羅提出異議后仍未恢復(fù)原狀或賠償損失等，致使阿羅至今仍無法正常使用房屋，應(yīng)視為未按期全面履行合同義務(wù)，故吳氏父子應(yīng)按合同約定支付違約金。據(jù)此，法院判決被告吳氏父子于本判決生效之日立即向原告阿羅賠償損失6000元及支付違約金5000元。

律師說法：合同約定不明應(yīng)該怎么辦

我國合同法第六十一條規(guī)定，合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款、履行地點等內(nèi)容沒有約定或約定不明確的可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或交易習(xí)慣確定。第一百二十五條規(guī)定，當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。可見當(dāng)當(dāng)事人對合同的有關(guān)條款沒有約定或約定不明確，而又不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議時，可以適用交易習(xí)慣對合同進(jìn)行解釋，但交易習(xí)慣不得違背國家法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗。

本案中原告阿羅與被告吳氏父子簽訂的房地產(chǎn)買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議合法有效，但合同中卻未列明房屋交付時所包括裝修及家居設(shè)施的具體項目，致使買賣雙方意見出現(xiàn)分歧。而原告申請的證人出庭作證證實在商品二手房買賣合同中約定的現(xiàn)狀出售通常有理解為出賣方應(yīng)保證轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)能夠正常使用標(biāo)準(zhǔn)的交易慣例。因此吳氏父子在交房前擅自將窗簾架、房門等固定裝修及熱水器等必備電器設(shè)備等拆除及搬走的行為足以影響了房屋正常使用，且經(jīng)原告阿羅提出異議后仍未恢復(fù)原狀或采取其他補(bǔ)救措施等，故法院判決吳氏父子已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)按現(xiàn)值及重置費用向原告阿羅賠償損失并支付違約金。

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