北京新房庫存持續(xù)處于低位

北京新房庫存量持續(xù)處于低位，今年6月底新建商品住宅庫存量為2.59萬套，新房市場延續(xù)總體平穩(wěn)態(tài)勢，二手房市場則已進(jìn)入下行通道。這是中共北京市委全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室專職副主任胡雪峰在11日舉行的一場發(fā)布會上透露的。

他表示，北京新房庫存量持續(xù)處于低位，2016年底北京新建商品住宅庫存量3.32萬套，比2016年初下降39.1%。到今年6月底，庫存量為2.59萬套，呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢。

他介紹，針對房地產(chǎn)市場，尤其二手住房市場過熱情況，北京繼續(xù)落實去年"9·30"新政，更在今年3月17日以來打出房地產(chǎn)調(diào)控一系列組合拳，密集研究出臺18項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，包括細(xì)化限購限貸政策、遏制炒作天價"學(xué)區(qū)房"、清理整治"商改住"、嚴(yán)格產(chǎn)業(yè)項目管理、加大住宅用地供應(yīng)等，從"控"和"供"兩方面發(fā)力，嚴(yán)格、嚴(yán)密、精準(zhǔn)調(diào)控。

"目前，市場過熱的苗頭得到有效遏制。"他表示，北京新房市場延續(xù)總體平穩(wěn)的態(tài)勢，二手房市場已進(jìn)入下行通道，購房需求明顯回落，調(diào)控效果符合預(yù)期，市場出現(xiàn)量縮價穩(wěn)的變化。

北京二手房市場降溫明顯。來自北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，北京二手房成交量跌破9000套，共網(wǎng)簽8918套，同比2016年6月下降35.1%，環(huán)比2017年5月下降17.4%，這是自2015年3月以來北京市二手住宅網(wǎng)簽量第一次跌破萬套，創(chuàng)下近28個月以來的新低。價格上，6月份北京二手住宅的成交均價環(huán)比5月下跌4.7%，延續(xù)了5月份的下跌趨勢。

二手房交易需要注意的事項

（1）房屋手續(xù)是否齊全：房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰：有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

（3）交易房屋是否在租：有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（4）土地情況是否清晰：二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

（5）市政規(guī)劃是否影響：有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

（6）福利房屋是否合法：房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

（7）單位房屋是否侵權(quán)：一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

（8）物管費用是否拖欠：有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。

（9）中介公司是否違規(guī)：有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

（10）合同約定是否明確：二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。