案例簡(jiǎn)介：開(kāi)發(fā)商交鑰匙就等于是交房了嗎

2005年7月25日，徐女士與京城某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，合同約定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2005年11月30日交房，并于交房后365日之內(nèi)為徐女士辦理產(chǎn)權(quán)證。2005年11月30日，該房地產(chǎn)公司按照合同約定通知徐女士驗(yàn)收房屋并辦理了入住手續(xù)。徐女士入住后一直催促開(kāi)發(fā)商盡快辦理房產(chǎn)證，但開(kāi)發(fā)商以各種理由推諉，并稱只要在365日為徐女士辦理下產(chǎn)權(quán)證都不算違約，直到2006年12月1日，開(kāi)發(fā)商仍未能辦理房產(chǎn)證。徐女士將開(kāi)發(fā)商訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商立即為其辦理房產(chǎn)證，支付自2006年12月1日至產(chǎn)權(quán)證實(shí)際辦理之日止的延期交房的違約金。

此案審理中開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，其已按合同約定的期限按時(shí)交了房屋鑰匙，徐女士也辦理了入住手續(xù)，其不存在延期交房的違約責(zé)任，房產(chǎn)證沒(méi)能辦理下來(lái)并不影響徐女士居住，徐女士不存在損失，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。此外，延期辦理房產(chǎn)證是徐女士沒(méi)有提供契稅等辦理產(chǎn)權(quán)證所需的手續(xù)，責(zé)任不在開(kāi)發(fā)商。

法院判決：開(kāi)發(fā)商屬于延期交房，應(yīng)支付違約金

房地產(chǎn)交易中，交付房屋鑰匙只是老百姓觀念中的交房概念，但在物權(quán)法意義上，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其交付必須進(jìn)行過(guò)戶登記，才算在法律上真正取得房產(chǎn)所有權(quán)。因此，在商品房買賣交易中，開(kāi)發(fā)商履行交付房屋的義務(wù)，除了實(shí)際將房屋鑰匙交付業(yè)主之外，還包括為業(yè)主辦理完過(guò)戶手續(xù)，才算全面履行了交付義務(wù)。法院認(rèn)定開(kāi)發(fā)商給業(yè)主辦理完過(guò)戶登記之后才算全面履行了交房義務(wù)，并據(jù)此判決被告開(kāi)發(fā)商于判決生效10日內(nèi)為徐女士辦理房產(chǎn)證，并賠償因遲辦房產(chǎn)證而造成的違約金。

律師說(shuō)法：辦完房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)才算真正交房

對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說(shuō)的“交鑰匙”就算交付使用。審判實(shí)踐存在著許多當(dāng)事人因?qū)ι唐贩抠I賣合同中約定的“房屋交付使用”理解不同而發(fā)生的爭(zhēng)議。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往認(rèn)為“房屋交付使用”就是“交鑰匙”，而買房戶則認(rèn)為，“房屋交付使用”不僅是領(lǐng)取房屋鑰匙，還應(yīng)同時(shí)辦理交付房屋的所有權(quán)證書。由此就引發(fā)了許多糾紛，這主要涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。當(dāng)然，根據(jù)法律規(guī)定，商品房買賣合同的當(dāng)事人可以對(duì)“房屋交付使用”的內(nèi)容進(jìn)行特別約定。如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時(shí)要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當(dāng)按照約定來(lái)確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。在此約定下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)向買房戶“交鑰匙”，而且還應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買房戶，否則，將承擔(dān)違約責(zé)任。

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