樓市調(diào)控效果顯現(xiàn)

如果你問上半年樓市最重要的時點，很多人會回答"3.17"。這一天，北京再度加碼樓市調(diào)控，隨后數(shù)十個城市跟進、并屢出新招。多家地產(chǎn)研究機構(gòu)的報告顯示，樓市調(diào)控效果顯現(xiàn)，熱點城市帶動下，樓市上半年銷量出現(xiàn)下滑，北京、上海、深圳的新房成交套數(shù)同比降幅都在三成以上。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-5月，全國商品房銷售面積增速比1-4月份回落1.4個百分點;商品房銷售額增速回落1.5個百分點。較2017年年初，全國商品房銷售面積、金額分別下降7.4和10.8個百分點，較去年最高點下降22.2和37.3個百分點。

銷售面積和銷售額增速的同步下滑，真實反映了緊縮政策的調(diào)控效果。

克而瑞研究中心在《2017年上半年度總結(jié)展望》報告中指出，首先是各地存貨減少疊加嚴格"限價"導致新增供應銳減，制約了銷售量增長;其次，一二線城市限購、限貸、限售等政策頻頻加碼，熱點三四線城市紛紛由刺激轉(zhuǎn)為緊縮，商品房成交規(guī)模隨之持續(xù)降低。

不僅如此，北京3·17樓市新政掀起的一波調(diào)控潮，徹底拉開了一季度和二季度商品房銷售數(shù)據(jù)的距離?？硕鹧芯恐行闹赋?，二季度，商品房單月銷售面積、金額的絕對值回落至近一年的月平均水平之下，且始終處于下滑通道。

" 銷售下滑是必然的，至少三季度或延續(xù)政策收緊和量價回穩(wěn)的兩個主要特征，但伴隨補庫存和增供應的節(jié)奏加快，預計成交下滑幅度會不斷變小。"易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受中新網(wǎng)記者采訪時說。

上述中指院報告還指出，截至今年6月末，中指院監(jiān)測的12個城市中，除南京、寧波、蚌埠、廣州外，如北上深等其余城市庫存均有不同程度下降。三四線城市在溢出效應影響下，去庫存效果顯著。" 去庫存依然是當前樓市的主要工作，而控房價是衍生出來的任務。"嚴躍進說，三四線樓市全面回暖，與一二線樓市政策頻頻收緊不無關(guān)系;同時，此類城市購房者的購房積極性也在提升。

談及當前庫存趨緊的熱點城市，嚴躍進表示，理論上，房屋存銷比低于12個月也需要補庫存。根據(jù)易居研究院70城庫存變動數(shù)據(jù)，5月份存銷比低于12月的城市就有35個，且不僅有北京、上海、廣州、南京、重慶等熱點一二線城市，還囊括九江、茂名等三四線城市。

" 對于熱點樓市，增加供給是正確方向，但供給增加的內(nèi)在結(jié)構(gòu)也很重要，是不是真的增加了流入市場的有效房源，決定能否緩解供求關(guān)系。"新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷告訴中新網(wǎng)記者。

歐陽捷認為，一二線城市控房價有兩個基本做法:增加市場供給、控制房價上漲預期。"因為，如果房價預期上漲，基于購房者'買漲不買跌'的心理，可能會吸引剛需和改善型購房者成為'投資者'"。

房價下跌買家可以退房嗎

1、主動違約型。很多購房者提出退房，主要是根據(jù)《上海市商品房預售合同》第七條的規(guī)定。該條規(guī)定，購房者應當按合同約定及時付款，若逾期付款應承擔違約金，逾期超過一定期限的，開發(fā)商有權(quán)解除合同，要求違約者承擔一定比例的違約金。于是，這些購房者主動違約，遲延或者拒絕付款，造成違約事實。如此推理：既然他們違約了，開發(fā)商就應該扣除約定比例的違約金后，允許他們退房。而時下預售合同通常約定的違約金比例為1％—3％，這相對于房價下跌的比例對購房者來說是可以接受的。

2、“不可抗力”型。有一些購房者提出退房，引用了“不可抗力”這個法律概念。其理由是國家宏觀調(diào)控，銀行貸款政策與他們購房時發(fā)生了變化，他們因為購買了多套房屋而無法獲得這些房屋的貸款，因此無法履約。而銀行政策的變化，非他們主觀能夠控制，屬于“不可抗力”，因此他們沒有錯，開發(fā)商應該退房。以此類推，他們提出的“不可抗力”還有契稅變化、家庭經(jīng)濟困難等等。

3、“無需理由”型。這類退房者認為，因為他們購買的是期房，只要房子還沒造好，就不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，而沒有辦出他們的小產(chǎn)證前，房子就是開發(fā)商的。因此，只要他們愿意承擔違約責任，開發(fā)商就應當同意退房，根本無需任何理由。

房價下跌不是退房的法定理由，因此，無特殊情況下，房價下跌買家是不能要求退房的。