案例簡介：合同簽訂后政策有變，屬于情勢變更嗎

2010年2月1日，被告李某以335346元的價格，向原告某某公司購買位于某某市某某區(qū)某大道x號第x幢第x單元第x層x號房屋1套。雙方簽訂了《商品房購銷合同》及《合同補充協(xié)議》。合同約定被告以銀行按揭付款的方式購買上述房屋。被告于2010年1月18日交納房屋款118748元，其余的216598元到銀行辦理按揭貸款。此后，原告將被告按揭貸款的材料交給中國建設銀行股份有限公司某支行，中國建設銀行股份有限公司某支行經(jīng)過審核后認為，根據(jù)國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知(國發(fā)(2010)10號)規(guī)定：“……對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款……”。被告不符合按揭貸款的條件，故銀行未予按揭貸款。原告遂將被告訴至法院。

法院判決：房貸政策調整構成情勢變更

法院認為，本案中，雙方于2010年2月1日簽訂《商品房購銷合同》及《合同補充協(xié)議》，此時國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知(國發(fā)(2010)10號，以下簡稱《通知》)尚未出臺。2010年4月17日，國務院的《通知》出臺。按照《通知》要求，對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本案居民暫停發(fā)放住房貸款。被告的個人住房貸款申請，因不符合上述《通知》要求，銀行最終未向其發(fā)放貸款。以上情況表明，國務院《通知》出臺，使得銀行房貸政策發(fā)生調整，直接導致被告未能訂立商品房擔保貸款合同，并導致其無法按時取得足額貸款履行合同義務，適用《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十六條之規(guī)定。

律師說法：什么情況下適用情勢變更原則

情勢變更，是指合同有效成立后，因當事人不可預見的事情發(fā)生(或不可歸責于雙方當事人的原因發(fā)生情勢變更)，導致合同的基礎動搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力有悖于誠實信用原則(顯失公平)時，則應允許變更合同內容或者解除合同的法理。本案中，被告因國務院《通知》的出臺，銀行房貸政策發(fā)生調整，直接導致被告未能訂立商品房擔保貸款合同，并導致其無法按時取得足額貸款履行合同義務。國務院發(fā)布《通知》，房貸政策調整，非原被告所能預見的，且導致商品房買賣合同被告無法履行房屋價款的支付義務，導致房屋買賣的合同目的無法實現(xiàn)。被告在未取得銀行貸款的情形下，無法履行支付房屋價款的義務。而《通知》何時出臺以及具體內容，雙方在訂立合同時均無法知悉。對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款，也超出被告的合理預期。因此，本案適用情勢變更情形。

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