上半年北京掛出60宗土地

2017年上半年，北京土地供應(yīng)量增長(zhǎng)迅速。截止至6月30日，國(guó)土局共掛出60宗經(jīng)營(yíng)性用地（成交39宗），超過去年全年的44宗。其中，住宅類地塊成交24宗，總建設(shè)面積達(dá)180.18萬平，同比上半年上漲242.9%。

伴隨著政策調(diào)控步入深水期，北京土地市場(chǎng)也逐漸呈現(xiàn)出新特點(diǎn)：土地供應(yīng)明顯增量、自住房用地供應(yīng)加速、限房?jī)r(jià)地塊穩(wěn)市場(chǎng)、土地樓面價(jià)逐漸下行。保持平穩(wěn)成為2017年北京土地市場(chǎng)的主旋律。

2017上半年共成交24宗住宅類地塊，規(guī)劃建筑面積合計(jì)約為296.2萬平米，其中自住型商品房的規(guī)劃建筑面積約為90.57萬平方米，占比達(dá)到30.5%，為2015年來的新高。

自去年年底，北京對(duì)土地市場(chǎng)拍賣規(guī)則進(jìn)行創(chuàng)新。除自住房用地外，今年北京的土拍基本都有統(tǒng)一的限制，即限定商品住房銷售價(jià)格，當(dāng)價(jià)格觸頂時(shí)，轉(zhuǎn)入競(jìng)自持比例。隨著土地出讓條件的增多，房企拿地也愈發(fā)理性。上半年的13宗地塊中，僅有4宗達(dá)到競(jìng)拍上限，分別位于大興、順義、房山。

專家認(rèn)為，從土地供應(yīng)到最終房屋的銷售，一般會(huì)有一年半到兩年的時(shí)間，現(xiàn)在就鎖定了未來的房?jī)r(jià)，更能合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，“購房者已經(jīng)知道了未來的房?jī)r(jià)不會(huì)大漲，誰還會(huì)為高價(jià)的房子去接盤買單？既然未來兩年房?jī)r(jià)也就這樣，投資客再去炒房還有什么意義？”

中原地產(chǎn)張大偉表示：“今年甚至可以說是所有的土地全部被限價(jià)了，而且限價(jià)是比目前在售的物業(yè)價(jià)格都要低。從這個(gè)趨勢(shì)來看，到了2017年末、2018年，這一批土地全部上市之后，不論調(diào)控是否變化，整個(gè)上市的限價(jià)房都會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的價(jià)格有一個(gè)非常明顯的平衡和下行。”

開發(fā)商取得土地的方式有哪些

出讓方式是指國(guó)有土地的代表通過什么形式或程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)出讓給使用者。按照《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種，即拍賣、招標(biāo)和協(xié)議。一塊具體的土地，到底采取上述三種方式中的哪種方式出讓使用權(quán)，要根據(jù)出讓土地的具體情況和土地的用途確定?！斗康禺a(chǎn)管理法》第12條第2款規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式?！?/p>

（一）協(xié)議。協(xié)議出讓是指土地使用權(quán)的有意受讓方直接向國(guó)有土地的所有者代表機(jī)關(guān)提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行協(xié)商，以便就有關(guān)出讓事宜達(dá)成一致的出讓方式。以協(xié)議方式訂立土地使用權(quán)出讓合同，雙方當(dāng)事人在議定合同條款時(shí)，特別是確定土地使用費(fèi)方面，都有較大的靈活性。因此，這種協(xié)議方式一般用于以公益事業(yè)或福利事業(yè)為目的的用地的出讓。

關(guān)于協(xié)議出讓的程序，法律沒有具體規(guī)定，根據(jù)各地的有關(guān)規(guī)定和實(shí)踐，協(xié)議出讓的程序大致是：（1）申請(qǐng)。即有意受讓方應(yīng)根據(jù)自身的需要向國(guó)有土地所有者的代表機(jī)關(guān)提出用地申請(qǐng)，并提交相應(yīng)的用地意向書。（2）協(xié)商。即由土地所有者代表與有意受讓方就有關(guān)事宜進(jìn)行反復(fù)的談判，逐步達(dá)成一致意見。（3）簽約。即用合同把雙方協(xié)商所達(dá)成的一致意見確定下來。（4）領(lǐng)取土地使用證，辦理土地使用登記。

（二）招標(biāo)。招標(biāo)是指代表國(guó)家出讓土地使用權(quán)的土地管理部門向不特定的多數(shù)人發(fā)出要約邀請(qǐng)，招引他人投標(biāo)，然后根據(jù)一定的要求從投標(biāo)者中擇優(yōu)確定土地使用權(quán)受讓人的出讓方式。以招標(biāo)方式訂立土地使用權(quán)出讓合同，引進(jìn)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，有助于選擇合適的受讓人。這種方式一般適用于開發(fā)性或有較高技術(shù)性要求的建設(shè)性用地。

參照我國(guó)有關(guān)招標(biāo)的規(guī)定以及招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的實(shí)踐，招標(biāo)出讓一般按下列程序進(jìn)行：（1）招標(biāo)。即由招標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)通告，由有意受讓人提出招標(biāo)申請(qǐng)，然后由招標(biāo)人根據(jù)確定的投標(biāo)人資格范圍，對(duì)有意受讓人進(jìn)行資格審查，最后向被批準(zhǔn)的申請(qǐng)人發(fā)送招標(biāo)文件。（2）投標(biāo)。即有意受讓人申請(qǐng)投標(biāo)，經(jīng)招標(biāo)人資格審查批準(zhǔn)后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，向招標(biāo)人交納投標(biāo)保證金，然后將密封的投標(biāo)書投入指定的信箱。（3）開標(biāo)，評(píng)標(biāo)和決標(biāo)。即招標(biāo)人會(huì)同有關(guān)部門并聘請(qǐng)專家組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)有效標(biāo)書進(jìn)行評(píng)審，決定中標(biāo)者。（4）簽約。即中標(biāo)者在接到中標(biāo)證明書后，在規(guī)定的日期內(nèi)持中標(biāo)證明書與招標(biāo)人簽訂出讓合同，并支付規(guī)定數(shù)額的定金。（5）領(lǐng)取土地使用證。即中標(biāo)者繳付合同規(guī)定的全部出讓金后，向國(guó)有土地所有者代表辦理土地使用登記，領(lǐng)取土地使用證。

（三）拍賣。拍賣也叫“拍讓”，是指土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就某一土地的使用權(quán)公開叫價(jià)競(jìng)買，按價(jià)高者得的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。以拍賣方式訂立土地使用出讓合同，國(guó)家可以獲得較高的土地使用費(fèi)，因此，這種方式適用于已經(jīng)開發(fā)成熟的商業(yè)性用地使用權(quán)的出讓。

根據(jù)我國(guó)土地使用權(quán)拍賣的有關(guān)規(guī)定和實(shí)際做法，拍賣的一般程序?yàn)椋海?）由土地所有者代表發(fā)出土地使用權(quán)拍賣公告。（2）應(yīng)買人憑保證金收據(jù)領(lǐng)取編有號(hào)碼的報(bào)價(jià)牌進(jìn)入拍賣場(chǎng)所。底價(jià)，應(yīng)買人報(bào)價(jià)，經(jīng)一番競(jìng)投，選定出價(jià)最高者，拍賣成立。（4）簽約。應(yīng)偶像高而得者即與土地所有者代表簽訂土地使用合同，并按規(guī)定交付履約金。（5）領(lǐng)取土地使用證書。受讓人按土地所有者代表的通知，辦理土地使用登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證書。