案例簡介：無權(quán)處分簽訂房屋買賣合同

周某與董某系夫妻關(guān)系，二人于2007年協(xié)議離婚，雙方約定由董某一次性支付周某300萬元。2008年5月二人復(fù)婚。董某系A(chǔ)公司股東，并占有90%股份。2005年一月，董某和其公司職員陳某共同和B房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，購買了C房屋，房款由A公司支付。2008年2月，董某將其占有的C房屋的二分之一份額以買賣的形式轉(zhuǎn)讓給陳某，但陳某未能提供付款憑證。之后陳某將房屋以明顯低于市場價轉(zhuǎn)讓給劉某，劉某獲得房屋產(chǎn)權(quán)，但之后房屋的物業(yè)費依舊以陳某的名義繳納，而且以陳某的名義將房屋出租。2010年12月，周某以房產(chǎn)無權(quán)處分情形下簽訂的買賣合同無效為由起訴，請求確認董某將系爭房屋贈與陳某的行為無效，并請求確認陳某、劉某就系爭房屋惡意串通簽訂的買賣合同無效，要求陳某、劉某將房屋返還給周某和董某。

法院判決：無權(quán)處分合同合法有效

一審法院認為，董某用夫妻共同財產(chǎn)與陳某作為共同購房人購買了系爭房屋，該行為侵犯了夫妻共同財產(chǎn)權(quán)，應(yīng)為無效。董某將將系爭房屋以買賣形式轉(zhuǎn)讓至陳某一人名下，實質(zhì)是贈與行為，故該買賣合同也為無效。關(guān)于陳某、劉某就系爭房屋的買賣是否有效，因房屋出售價明顯低于當(dāng)時市場價，且房屋出售給劉某后系爭房屋仍由陳某實際使用，故該房屋買賣關(guān)系的真實性難以確認，故應(yīng)為無效?？梢钥闯觯粚徟卸ǚ慨a(chǎn)無權(quán)處分情形下簽訂的買賣合同無效。陳某上訴。

二審法院審理后認為，各當(dāng)事人之間就系爭房屋簽訂的買賣合同均合法有效。首先，雖然董某、陳某取得系爭房屋的共有權(quán)發(fā)生在董某與周某婚姻關(guān)系存續(xù)期間，但系爭房屋的所有權(quán)系由B公司轉(zhuǎn)讓給董某、陳某，B公司作為系爭房屋的開發(fā)商，為當(dāng)然的有處分權(quán)人，其將系爭房屋所有權(quán)過戶至董某、陳某名下，系其真實意思表示，并不存在房產(chǎn)無權(quán)處分的情形，周某應(yīng)只在董某名下1/2的產(chǎn)權(quán)份額中現(xiàn)有權(quán)利。其次，董某將其名下1/2產(chǎn)權(quán)過戶給陳某的行為有效。董某將系爭房屋產(chǎn)權(quán)過戶至陳某一人名下時值董某與周某離婚之后，且關(guān)于財產(chǎn)分割，董某以對周某進行了概括性補償，至此雙方已就所有夫妻共同財產(chǎn)分割完畢。因此，陳某成為房屋的所有權(quán)人合法有效，故其將房屋轉(zhuǎn)讓給劉某的行為也就合法有效。

律師說法：合同有效，但不能發(fā)生物權(quán)變動效果

《合同法》第五十一條如此規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！?最高院關(guān)于《買賣合同司法解釋》第三條規(guī)定:當(dāng)事人一方以出賣人在締結(jié)合同時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。無權(quán)處分人處分他人財產(chǎn)，合同合法有效。合同有效不一定引起物權(quán)變動，如果所有權(quán)人追認，則能產(chǎn)生物權(quán)變動之效果；如果所有權(quán)人不追認，合同雖然有效，但不能發(fā)生物權(quán)變動的效果。

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