案情介紹 丈夫賣房突招妻子反對

牛先生與妻子婚后共同購買了一套房，產(chǎn)權(quán)人為牛先生，后因夫妻間產(chǎn)生矛盾，妻子去了國外，今年5月12日，牛先生通過房產(chǎn)中介與熊先生簽訂了房產(chǎn)買賣合同，將房子（包括房屋內(nèi)的家具設(shè)施等）賣給了熊先生，總房款為165萬。簽約前后，熊先生向牛先生支付定金和房款共108萬，余款57萬未付。牛先生出具收據(jù)并簽了同意書同意2006年6月2日交付房屋。之后傳來消息說牛先生在國外的妻子在房地產(chǎn)交易中心申請辦理了房屋權(quán)利限制手續(xù)，房地產(chǎn)部門以法院已受理離婚訴訟，要求分割夫妻共同財產(chǎn)為原因，于7月6日作出核準(zhǔn)。

熊先生聽到這個消息，一怒將牛先生告上法庭，要求判令牛先生按合同約定履行過戶手續(xù)、交付房屋并償付逾期交房違約金。訴訟期間，法院根據(jù)牛先生夫妻的具體情況，依法追加牛先生妻子為第三人參加訴訟。

法院判決 駁回牛先生妻子主張合同無效的訴訟請求

法院經(jīng)審理認(rèn)為，牛先生作為產(chǎn)權(quán)人將涉案房屋出售的行為并不構(gòu)成物權(quán)上的無權(quán)處分，而熊先生亦是基于對物權(quán)登記的信賴而簽訂了房屋買賣合同，雙方簽訂的買賣合同應(yīng)為有效。因此，牛先生及第三人的抗辯及訴訟理由不能成立，不予采信。鑒于雙方間的買賣關(guān)系依法成立并有效，故熊先生有權(quán)要求牛先生繼續(xù)履行合同。根據(jù)牛先生出具的《同意書》，牛先生未能按此約定履行交房義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。判決牛先生妻子注銷房地產(chǎn)權(quán)利限制登記;牛先生將房屋的產(chǎn)權(quán)過戶至熊先生名下并交付熊先生，牛先生償付逾期交房違約金。同時判決熊先生支付剩余房款57萬元，并駁回牛先生妻子主張合同無效的訴訟請求。

律師說法  合同成立

第三人雖然基于婚姻關(guān)系的存續(xù)而依法享有對涉案房屋與牛先生共有的權(quán)利，但在第三人未就此提出主張且房屋產(chǎn)權(quán)未登記至其名下前，第三人實際并未取得對涉案房屋完全的直接支配和排他的權(quán)利，第三人對此法律后果應(yīng)當(dāng)有所判斷。本案中熊先生基于對物權(quán)登記的信賴而簽訂了房屋買賣合同，故該買賣合同成立且有效。牛先生妻子如認(rèn)為牛先生的行為損害了其利益，可通過其他途徑提出賠償?？紤]到牛先生與其妻子正在進(jìn)行離婚訴訟，故熊先生支付剩余款項前，應(yīng)注意通過合理途徑通知牛先生妻子以有利于牛先生妻子行使權(quán)利及時保全，而牛先生妻子在牛先生交付房屋時，應(yīng)予以配合及協(xié)助，以避免對其產(chǎn)生可能的不利后果。

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