案例簡介：名為房屋買賣實為借款擔(dān)保合同有效嗎

2010年11月11日，原告張某某與被告重慶某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱某某公司)簽訂《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》，約定張某某以3000萬元購買某某公司所有的某某國際大酒店1、2、3層房屋，2010年11月12日交房。超過6個月未交付房屋的，上述合同自動解除，出賣人每月向購房人支付違約金114萬元，直至退還全部房款為止。后張某某按約支付3000萬元，某某公司未交房，每月支付違約金。

2011年8月16日，雙方再次簽訂協(xié)議約定：若2011年9月11日出賣人仍未交房或者退還全部購房款的，除支付違約金外，出賣人應(yīng)于2011年9月12日前交付房屋并辦理房產(chǎn)證。某某公司未按約履行義務(wù)。2011 年12月，張某某訴至法院，要求某某公司交付房屋并辦理房產(chǎn)證等。某某公司答辯稱：雙方簽訂的房屋買賣合同真實意思不是買房，實質(zhì)是為借款擔(dān)保，請求駁回原告的訴訟請求。張某某自認(rèn)從2010年11月至2011年10月某某公司先后共計支付違約金1248萬元。某某公司于2012年9月、10月通過銀行轉(zhuǎn)賬3500萬元給張某某。

法院判決：合同為借貸擔(dān)保關(guān)系

重慶市第五中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案雙方形式上雖簽訂了商品房買賣合同，但房屋已在雙方簽約前于2010年10月29日作為酒店正式開業(yè)經(jīng)營。張某某購買的房屋第1層為臨街獨立門面、酒店大廳、精品店及大堂吧，第2層為酒店中餐廳和西餐廳，第3層為酒店宴會廳、會議室，某某公司將用于酒店經(jīng)營所必需的重要功能區(qū)域房屋單獨分解出售，有違常理。此外，房屋為現(xiàn)房，賣方已具備交付條件，但雙方在合同約定的交房期限到期后，并未有交接房屋的意思表示，賣方反而從合同簽訂的當(dāng)月開始向買方支付逾期交房違約金，還約定由賣方負(fù)責(zé)人及關(guān)聯(lián)公司對合同履行提供擔(dān)保，此系列行為明顯不符合房屋買賣的一般交易習(xí)慣，故認(rèn)定雙方合同名為房屋買賣實為借款擔(dān)保，判決駁回張某某的訴訟請求。

律師說法：要辨析是房屋買賣還是借款擔(dān)保，需從房屋買賣合同的特征判斷

目前，在民間借貸糾紛中，以房屋買賣合同擔(dān)保借款的情形越來越普遍。此類法律關(guān)系中，實際上的出借人為保證債權(quán)的實現(xiàn)，利用借款人急需用款的心理，與借款人簽訂房屋買賣合同，當(dāng)借款人未能按期償還借款本息時，出借人則會在多次催收無果的情況下，要求判令“賣房人”履行交付房屋義務(wù)，并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。要辨析是房屋買賣還是借款擔(dān)保，需從房屋買賣合同的特征判斷。首先看合同標(biāo)的物是否有違常理，案涉房屋已被作為酒店營業(yè)使用，卻單獨將第1層的酒店大廳、大堂，第2層的中餐廳、西餐廳，第3層的宴會廳、會議室等單獨出售，有違常理。其次，看合同權(quán)利義務(wù)是否對等。第三，從履行方式上看，房屋買賣合同約定的房屋為現(xiàn)房，賣方已具備交付條件，但雙方在合同簽訂后長達(dá)兩年的時間內(nèi)，均未要求交付房屋，反而是賣方從簽訂合同之月起就按月固定支付大額違約金給買方，此亦違背房屋買賣的正常交易習(xí)慣。因此，法院根據(jù)上述特征認(rèn)定雙方并非真實的房屋買賣關(guān)系，而是借款擔(dān)保關(guān)系。

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