如何確定房屋差價(jià)損失

對(duì)于合同解除后損害賠償?shù)姆秶烤故欠癜男欣?，我?guó)合同法未作明確規(guī)定，理論及實(shí)務(wù)界對(duì)此意見并不一致。通行觀點(diǎn)認(rèn)為，合同解除的效力是使合同恢復(fù)到締約前的狀態(tài)，而履行利益是在合同得到履行后才可能產(chǎn)生。如何確定房屋升值的差價(jià)損失，我國(guó)法律和司法解釋均無具體的規(guī)定，可參照國(guó)內(nèi)部分地區(qū)的司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)確定如下認(rèn)定原則：

1、如果雙方當(dāng)事人對(duì)房屋升值的差價(jià)損失能夠通過協(xié)商確定的，則按照其約定;

2、如雙方當(dāng)事人不能協(xié)商確定的：

(1)原則上可比照最類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓同層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋升值的損失;

(2)無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋升值的差價(jià)損失。

3、認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約的買受人的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方開發(fā)商的違約行為確定之日以及案件審理中房屋的升值情況等，合理確定。

4、守約的買受人損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約的開發(fā)商能預(yù)見的因房屋升值而產(chǎn)生的差價(jià)。

如何避免合同違約造成的差價(jià)損失

1、簽約前做好調(diào)查，明確欲購(gòu)房屋的性質(zhì)，避免合同因此無效或者履行不能。

2、認(rèn)真準(zhǔn)備，細(xì)化合同條款，方便合同履行。

3、特別注意合同解除、違約責(zé)任及救濟(jì)途徑等條款，如明確“一房二賣”禁止性內(nèi)容，并加重此種行為的違約責(zé)任，力求對(duì)賣房人的逐利心理產(chǎn)生震懾作用。

4、發(fā)現(xiàn)違約后，及時(shí)采取提起訴訟并申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全等限制措施，避免房屋在訴訟期間完成過戶。

5、在可能的情況下，增加中介公司的責(zé)任，如確保網(wǎng)簽信息錄入真實(shí)、準(zhǔn)確，協(xié)助買賣雙方進(jìn)行交易之前標(biāo)的房屋是否曾經(jīng)網(wǎng)簽等情況的查詢，協(xié)助買賣雙方制定較為明確、細(xì)致的合同條款，在合同簽署后督促雙方進(jìn)行網(wǎng)上公示并積極履行合同義務(wù)等。