限價限售政策掐斷現(xiàn)金流

21世紀經(jīng)濟報道記者調查發(fā)現(xiàn)，在此輪調控"商改住"限售、新房限價政策下，諸多開發(fā)商在各地頻頻違規(guī)，其中不乏大型房企;而在一些城市，開發(fā)商通過"雙合同"、"延期簽約"等方式規(guī)避限價限購政策，也是大面積涉嫌違規(guī)。

商改住項目和住宅項目銷售，是絕大部分房企賴以為生的現(xiàn)金流來源，掐斷這一現(xiàn)金流他們將面臨資金鏈斷裂的風險，這是房企冒險踩線的原因。

但作為抑制樓市投資投機的手段，限價、限售政策并不能解決房地產(chǎn)市場尤其是一線城市的根本問題，即供需不平衡。繼3月26日北京"商改住"禁令后，廣州、成都、上海、深圳等地相繼跟進。在嚴格的管控政策下，一些房企違規(guī)了。

3月28日，北京市住建委公布，林肯公園(資料、團購、論壇)、萬科天地(資料、團購、論壇)、恒大未來城(資料、團購、論壇)、泰禾中央廣場(資料、團購、論壇)、龍湖西宸廣場(資料、團購、論壇)、尚峰一號等涉嫌將商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛句N售，這6個項目當時被停止網(wǎng)簽。

5月份，綠地也因試圖打擦邊球而兩次被罰。涉事項目分別是位于北京密云區(qū)的綠地朗山產(chǎn)業(yè)園商辦項目，以及位于上海閔行區(qū)的綠地峰尚匯項目。前者因為存在無證售房、涉嫌違規(guī)宣傳"商改住";后者因未對違法建設進行完全整改。"頂風作案"背后，是以綠地為代表的房企手握大量商辦項目急于去庫存的無奈。早在2012年，綠地集團就已開始加碼商辦。公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，綠地集團在過去5年間，僅在北京拿下的商辦用地就超過15塊。綠地2016年的銷售中，住宅項目占比64%，商辦占比36%。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究總監(jiān)徐楓表示，全國現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)存量過剩，房企違規(guī)"商改住"的主要原因，是為了去庫存轉化成現(xiàn)金流。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國住宅待售面積為36475萬平方米，同比下降17.9%;辦公樓待售面積3706萬平方米，同比上升7.7%;商業(yè)營業(yè)用房的待售面積為15921萬平方米，同比上升4.6%。

除了違規(guī)"商改住"，新房銷售領域"雙合同"、"延期簽約"現(xiàn)象也是遍地開花。根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者的調查，在主流一二線城市，因為政府實施限價管理，每個區(qū)域、每個樓盤都進行限價銷售，而且限定的價格較低，一些城市的開發(fā)商就通過"雙合同"來規(guī)避限價。

所謂雙合同，指的是購房者在買房時，除了購房合同，還被要求簽訂一份裝修合同。以某大城市郊區(qū)為例，樓盤備案價基本在12000-15000元/平方米，而市場真實售價為18000-20000元/平方米，這中間存在的五六千元差價以另外的裝修合同來支付。

為此，購房者將付出相當于50%-60%左右的首付成本(首付+裝修)，而裝修貸款只能貸5-10年不等，月供壓力也很大。這也相當于是變相的首付貸，是現(xiàn)行國家金融政策所不支持的。

記者調查發(fā)現(xiàn)，一些項目通過延期一年簽約的方式，規(guī)避限購政策。購房者先簽意向書，支付首付款以及在接下來的一年里陸續(xù)支付金額不等的分期款，同時辦理社保;一年后，雙方再簽訂正式的購房合同、辦理貸款、簽約過戶。

房企違規(guī)售房應如何處罰

房地產(chǎn)開發(fā)商違規(guī)銷售，可以依法給予行政處罰；給他人造成損失的，賠償損失（承擔民事責任）；構成犯罪的，依法追究刑事責任。就行政處罰而言，法律依據(jù)很多，主要可以：

一、依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》進行處罰

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。

二、依照《城市商品房預售管理辦法》進行處罰

《城市商品房預售管理辦法》第十三條開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條的規(guī)定處罰。

第十四條開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預售款項的，由房地產(chǎn)管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。

第十五條開發(fā)企業(yè)隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。