案情簡介：最后一手買受人為本村村民

2000年，北京市密云區(qū)某村村民郭某將其自有農(nóng)房出售給城鎮(zhèn)居民鄭某，鄭某在支付房款并實(shí)際占有房屋后，又于2009年將爭議房屋出售給爭議房屋所在村的村民曲某。2016年郭某將鄭某及曲某訴至法院，以鄭某為城鎮(zhèn)居民并非爭議房屋所在村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員為由，要求確認(rèn)郭某與鄭某簽訂的房屋買賣合同無效，并要求曲某騰退爭議房屋。鄭某在庭審中辯稱，簽訂房屋買賣合同時有見證人以及村委會的公證人員在場，房屋買賣合同簽訂當(dāng)天雙方的義務(wù)已經(jīng)履行完畢，并且爭議房屋已經(jīng)于2009年賣給了曲某。曲某則辯稱其系爭議房屋所在村的村民，于2009年從鄭某處購買了爭議房屋，并給付了購房款，且自2009年起一直在爭議房屋內(nèi)居住，不同意郭某的訴訟請求。

法院審理：可以認(rèn)定合同有效　

當(dāng)事人的合法權(quán)益受法律保護(hù)。根據(jù)本案查明的事實(shí)，鄭某從郭某處購買爭議房屋后，又出售給曲某。郭某與鄭某簽訂的房屋買賣合同以及鄭某與曲某簽訂的房屋買賣合同均是各方真實(shí)的意思表示，且在合同簽訂后各方均分別履行了支付房屋價款和交付房屋的義務(wù)，合同所約定的內(nèi)容已實(shí)際履行完畢。最后一手買房人曲某系爭議房屋所在村的村民，是爭議房屋所在村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，具備擁有爭議房屋所在村的宅基地使用權(quán)條件。故郭某要求確認(rèn)其與鄭某簽訂的房屋買賣合同無效及據(jù)此要求曲某騰退房屋的請求于法無據(jù)，本院不予支持。

律師說法：非集體與本集體房屋交易是否有效

司法實(shí)踐中，對于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同，各地法院普遍認(rèn)定合同有效。但對于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的單位或個人簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同，各地法院對于合同效力的認(rèn)定不完全相同。

（一）一般裁判規(guī)則

1、最高人民法院

《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國民事審判工作會議紀(jì)要>的通知》（法辦[2011]442號）第15條明確，在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會公開銷售，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認(rèn)定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)和國家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。另外，值得關(guān)注的是，《全國民事審判工作會議紀(jì)要》（2015年4月征求意見稿）第35條也明確“對于宅基地流轉(zhuǎn)處于非試點(diǎn)地區(qū)的，農(nóng)民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定無效?！?/p>

2、各地高級人民法院

根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要的通知》（京高法發(fā)[2004]391號）、《北京市人民法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會會議紀(jì)要》（2006年9月14日），對于農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的處理，北京高院確立了以認(rèn)定無效為原則、以認(rèn)定有效為例外的司法裁判尺度。具體說來，買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，或者訴訟時買受人已經(jīng)戶口遷入所購房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織的，可以認(rèn)定合同有效；對于1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，亦可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。除此之外，農(nóng)村房屋買賣合同原則上應(yīng)認(rèn)定無效。

根據(jù)《安徽省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見》（2012年3月5日）第13、14條之規(guī)定，城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織購買農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同；除非買受人在一審法庭辯論終結(jié)前取得出賣人所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格且符合其他購買條件，非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。

根據(jù)《廣東省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（粵高法發(fā)[2001]42號）第12條之規(guī)定，當(dāng)事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無效。

根據(jù)《上海市高級人民法院民一庭關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民一[2004]4號），對于發(fā)生在本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，認(rèn)定為有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定為有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，合同尚未實(shí)際履行或購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。

（二）特殊裁判規(guī)則

我們將重點(diǎn)關(guān)注北京地區(qū)法院處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的司法實(shí)務(wù)具體做法，深度研究農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中的重點(diǎn)難點(diǎn)問題。

1、集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的判斷標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)北京高院的司法指導(dǎo)意見，買受人是否屬于房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員成為合同效力認(rèn)定的關(guān)鍵。集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的判斷標(biāo)準(zhǔn)是解開上述問題的“鑰匙”。結(jié)合北京地區(qū)法院近兩年的裁判案例來看，北京地區(qū)法院一般都以起訴前買受人是否具有房屋所在地的農(nóng)業(yè)戶口為判斷標(biāo)準(zhǔn)，通常會參考房屋所在地村委會對于買受人是否屬于或曾屬于該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員方面的意見。具體說來，對于農(nóng)業(yè)戶口的買受人，購房后至一審辯論終結(jié)前，已將戶籍遷入房屋所在地村委會的，則認(rèn)定其為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。反之，對于非農(nóng)業(yè)戶口的買受人，即使其戶口已遷入房屋所在地的村委會，在該村參加選舉等，也不應(yīng)認(rèn)定其為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

另外需要注意的是，在判斷買受人是否具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格時，北京地區(qū)法院一般以購房家庭為參照系，只要購房家庭成員之一為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，農(nóng)村房屋買賣合同通常會被認(rèn)定為有效合同。

2、出賣人不再具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格是否影響合同效力

出賣人主張農(nóng)村房屋買賣合同無效，是否應(yīng)當(dāng)滿足出賣人仍是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的條件？換言之，出賣人簽訂合同時為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，是否會影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定？

從北京地區(qū)法院的裁判案例來看，多數(shù)法院認(rèn)為，合同無效為自始無效，出賣人轉(zhuǎn)為非房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的事實(shí)不能導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣合同轉(zhuǎn)變?yōu)橛行В词钩鲑u人起訴時已經(jīng)不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，其仍然有權(quán)起訴主張農(nóng)村房屋買賣合同無效。若起訴時的房屋買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，法院則會支持出賣人的訴求，進(jìn)而裁判認(rèn)定合同無效。但是，有極少數(shù)法院裁判認(rèn)為，出賣人起訴時不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，即便買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，農(nóng)村房屋買賣合同為有效合同。

3、連環(huán)交易中農(nóng)村房屋買賣合同效力

出賣人將農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給第一手買受人，第一手買受人又將房屋轉(zhuǎn)讓給第二手買受人，甚至接連轉(zhuǎn)讓給其他買受人，由此發(fā)生連環(huán)交易，出賣人起訴主張農(nóng)村房屋買賣合同無效時，如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力？

從北京地區(qū)法院的裁判案例來看，多數(shù)法院認(rèn)為，若第一手買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且起訴時的房屋買受人也不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，轉(zhuǎn)讓房屋后導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的非法流轉(zhuǎn)，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。反之，第一手買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但起訴時的房屋買受人是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因宅基地使用權(quán)并未轉(zhuǎn)移給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。換言之，只要最終一手買房人為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，那么前面多手的連環(huán)買賣合同均有效，無論其對應(yīng)的受讓人是否為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

4、主張合同無效是否受訴訟時效期間的限制

北京地區(qū)法院認(rèn)為，合同無效系自始無效，單純的時間經(jīng)過不能改變無效合同的違法性。當(dāng)事人主張農(nóng)村房屋買賣合同無效，不受訴訟時效期間的限制。但合同無效后，當(dāng)事人主張返還財產(chǎn)、損害賠償?shù)恼埱螅瑧?yīng)當(dāng)適用訴訟時效期間的限制。

以上就是最后買受人為本村村民，非集體與本集體房屋交易是否有效的案例介紹，希望能幫您解決您的問題。對司法實(shí)踐中引發(fā)的糾紛，如果需要走訴訟程序，建議最好事先咨詢房產(chǎn)方面的專家律師，以少走彎路，更好地解決自己所面臨的問題。