案情簡介：以高壓輻射為由解除購房合同能否獲支持

2014年10月，買房人劉某與出賣人張某簽訂房屋買賣合同，約定劉某購買張某所有的位于句容市寶華鎮(zhèn)某房屋一套，房價為815000元，且約定了違約金10萬元。過戶當日，劉某支付了部分購房款，余款50萬元以商業(yè)貸款的方式支付。然而，一個月后，劉某找到張某要求解除購房合同，宣稱張某在介紹房屋時宣稱房屋西側的高壓線僅為2千伏，不會產生電磁輻射，對居民入住毫無影響，但經自己現場查看核實，小區(qū)西側的高壓線實為千萬伏級，會直接產生相應的電磁輻射，勢必會影響本人及家人生活，因張某故意隱瞞房屋重要事實，故要求解除合同。眼見劉某遲遲不履行法律義務，2014年12月，張某向法院起訴，要求被告劉某支付違約金10萬元整。

法院判決：解除買賣合同，支付原告違約金

經法院審理認為，被告劉某辯稱原告張某故意隱瞞房屋西側存在高壓線的重要事實，將嚴重影響其生活，致使合同目的不能實現，因此導致合同的解除，法院認為，被告劉某在合同簽訂前已前往本案所涉房屋中查看，其知道或者應當知道房屋的具體地理位置以及周邊情況，故其辯稱意見，法院不予采信，法院認定系劉某的違約行為導致了買賣合同的解除。本案中，買賣合同因買受人劉某的違約行為而解除，出賣人張某選擇適用違約金條款，要求劉某支付違約金，于法有據，法院予以支持，但被告劉某不能證明劉某的違約行為給其造成的實際損失數額，故張某主張的實際損失，證據不足。法院綜合考量合同的履行情況、當事人的過錯程度、預期利益、社會經濟狀況等因素，并根據公平原則、誠實信用原則將違約金酌情調整為4萬元，依法判決解除雙方的房屋買賣合同關系，被告劉某支付原告張某違約金人民幣計4萬元。

律師說法：解除合同應注意什么問題

必須與對方協(xié)商，并取得對方的同意，同時承擔相關約定的違約責任。且最重要的一點是，一定要及時簽訂書面解除合同協(xié)議，如果是通過中介機構辦理的，必須三方到場，共同在書面解除合同協(xié)議簽字后方可生效。簽訂書面解除合同協(xié)議時，必須要對合同失效的時間、合同名稱、合同編號以及需解除的具體部分等進行明確的約定，雙方或者三方簽字后生效。如果出現某一方確實因為身在外地等個人原因，無法到場簽訂書面解除合同協(xié)議的，征得對方同意后，可以出具書面委托書委托他人辦理，但這里必須提醒另一方，在條件允許的情況下盡可能尋求途徑核實委托書的真?zhèn)?，提高警惕，以防受騙。如果雙方就悔約以及簽訂書面解除協(xié)議等事宜已經協(xié)商妥當，并有了口頭約定，那么為了更好保護自己的權益，應采取適當的手段，比如留下錄音、傳真件等證據，以防日后產生糾紛，起到保護自己利益不受損害的作用。買房人在行使合同解除權時，要以書面方式通知賣方，合同自通知到達賣方時解除。賣方有異議的，可以請求人民法院(有仲裁協(xié)議的為仲裁機構)確認合同解除的效力。合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同的性質，買房人可以要求返還自己已付購房款及利息，并有權要求對方賠償損失。個別情況下，買房人還可以請求法院判令賣方承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

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