案情簡(jiǎn)介：物業(yè)糾紛靠拖欠物業(yè)費(fèi)解決
自去年6月11日至起訴日一直未支付約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)(每月295.32元)，合計(jì)1181.28元。被告婁先生承認(rèn)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)是事實(shí)，但他認(rèn)為這是由小區(qū)物管中的失職行為造成的。他說(shuō)，小區(qū)的生活用氣按照合同應(yīng)該是管道煤氣(或天然氣)，卻有部分業(yè)主使用瓶裝液化石油氣;小區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入方式按照合同應(yīng)為局域網(wǎng)光纜傳輸接入，卻有部分業(yè)主使用ADSL接入。據(jù)此，婁先生提起反訴，要求物業(yè)公司按照合同統(tǒng)一小區(qū)管道煤氣的供氣方式和互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入方式，并從收受物業(yè)管理費(fèi)之日起，賠償他多支付的供氣和寬帶接入費(fèi)用及利息，共計(jì)1440.78元。另一被告范先生因工作原因長(zhǎng)期居住在國(guó)外，回蘇州時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在電路漏電、房屋漏雨、瓦片掉落、綠化較差等問(wèn)題，開發(fā)商和物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人曾承諾為他解決問(wèn)題，但多次交涉未果。在2003年與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，開發(fā)商曾口頭承諾，為業(yè)主們保留一塊綠地，還表示由開發(fā)商和物業(yè)公司共同管理該小區(qū)，但后來(lái)開發(fā)商卻違背了這些承諾。不得已，他以拒交物業(yè)費(fèi)表示抗議。在10名被告業(yè)主中，衛(wèi)女士是欠費(fèi)較多的一名。她認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主委員會(huì)簽訂的，而不是通過(guò)業(yè)主大會(huì)的形式簽訂的，對(duì)業(yè)主沒(méi)有約束力。物業(yè)公司要求支付物管費(fèi)的直接證據(jù)是與其小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽署的《蘇州市物業(yè)服務(wù)合同》，而業(yè)主委員會(huì)并不是決策機(jī)構(gòu)，只有業(yè)主大會(huì)才有權(quán)選聘物業(yè)管理企業(yè)。
法院判決：業(yè)主敗訴
經(jīng)法院審理認(rèn)為， 一旦業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)公司簽訂了服務(wù)合同，只要物業(yè)公司履行了約定的義務(wù)，業(yè)主就應(yīng)按約定支付服務(wù)費(fèi)。當(dāng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)方面存在疑問(wèn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)正常的途徑，如向物業(yè)管理公司協(xié)商解決;也可向業(yè)主委員會(huì)反映，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司溝通加以解決;必要時(shí)還可向房地產(chǎn)行政主管部門投訴。如果物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量確實(shí)不符約定，而通過(guò)上述途徑不能解決，業(yè)主還可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)投票解聘該物業(yè)公司，選聘新的公司。當(dāng)然，業(yè)主與物業(yè)公司之間通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用有約定的，應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)合同的約定處理，協(xié)商不成的可以通過(guò)訴訟途徑解決。
律師說(shuō)法：物業(yè)糾紛如何避免
物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系既對(duì)立又統(tǒng)一，協(xié)調(diào)兩者關(guān)系是個(gè)大學(xué)問(wèn)。目前物業(yè)管理糾紛的實(shí)質(zhì)是收費(fèi)和服務(wù)之間的矛盾。要解決這些問(wèn)題，物業(yè)公司實(shí)實(shí)在在提高服務(wù)質(zhì)量是關(guān)鍵;“解鈴還須系鈴人”，當(dāng)前物業(yè)公司首先要轉(zhuǎn)變觀念，堅(jiān)持以人為本的指導(dǎo)思想，以廣大業(yè)主滿意不滿意作為衡量工作的試金石，切實(shí)提升物業(yè)管理的服務(wù)水平。從業(yè)主關(guān)心的衣食住行方面入手，高質(zhì)量地提供小區(qū)綠化、衛(wèi)生、家政、治安、物業(yè)維護(hù)等常規(guī)服務(wù)，努力探索提供各種特色服務(wù)、個(gè)性服務(wù)，盡可能滿足業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的多樣化需要。而對(duì)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)判既不能業(yè)主評(píng)判，也不能物業(yè)說(shuō)了算，而應(yīng)該引入第三方監(jiān)督。此外，有的物業(yè)公司賬目不清，不予公開，也是此類訴訟增多的一個(gè)原因。因此，在管理和運(yùn)作上，物業(yè)公司還應(yīng)做到公開透明。
以上就是關(guān)于物業(yè)糾紛的相關(guān)介紹，還有其他問(wèn)題可以向法邦網(wǎng)律師進(jìn)行詳細(xì)咨詢。
