案例簡介：二房東”超期出租，租戶被房東起訴

2014年10月19日，產(chǎn)權(quán)人祝某與A經(jīng)紀(jì)公司簽訂《房屋出租委托合同》，祝某將其位于北京市西城區(qū)某處房屋委托A經(jīng)紀(jì)公司對外出租，期限從2014年10月19日至2015年10月19日，月租金4300元，按半年支付。2015年4月26日，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定合同期滿后，不再續(xù)租。

2015年6月25日，A經(jīng)紀(jì)公司與金某簽訂《房屋租賃合同》，約定A經(jīng)紀(jì)公司將上述房屋租賃給金某居住使用，月租金4500元，期限自2015年8月28日至2016年8月27日，租金年付。合同簽訂后，金某將全年租金54 000元交付A經(jīng)紀(jì)公司。

2015年10月19日，祝某與A經(jīng)紀(jì)公司簽訂的《房屋出租委托合同》期限屆滿，雙方未續(xù)簽合同。租賃房屋由金某占用。A經(jīng)紀(jì)公司未向祝某支付2015年10月20日之后的租金或房屋占用費(fèi)。2016年1月，祝某將金某訴至法院，要求金某支付從2015年10月20日至搬離房屋之日的租賃費(fèi)用。訴訟中，2016年6月6日，金某將房屋騰退給祝某。

法院判決：轉(zhuǎn)租期限超過剩余租賃期限的，超過部分的約定無效

法院審理認(rèn)為，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定無效。2015年10月20日起，金某占用房屋沒有合法依據(jù)，祝某請求負(fù)有騰退義務(wù)的次承租人金某支付房屋逾期占有使用費(fèi)，理由正當(dāng)，法院予以支持。

金某向A經(jīng)紀(jì)公司支付2015年10月20日至2016年8月27日期間的費(fèi)用，法院認(rèn)為，這是金某與A經(jīng)紀(jì)公司之間的法律關(guān)系，對祝某沒有法律約束力，不構(gòu)成金某拒絕向祝某支付2015年10月20日至2016年6月6日期間的房屋使用費(fèi)的合法理由。

律師說法：轉(zhuǎn)租超過原租賃期，超過部分合同無效

承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

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