北京房價(jià)將長期維持平穩(wěn)

6月27日，北京再次掛出5宗限價(jià)住宅用地，其中一宗位于東城區(qū)南二環(huán)外的地塊，以歷史最高的93521元/平方米最高銷售單價(jià)，為熱鬧的北京土地市場2017年“上半場”畫上句號。

時(shí)隔五年再次推出東城區(qū)地塊，北京在土地市場的動(dòng)作惹人注目。分析人士指出，為了維持房地產(chǎn)市場的供給平衡和價(jià)格平穩(wěn)，在調(diào)控政策抑制需求的同時(shí)，北京2017年以來顯著加快土地供給節(jié)奏，調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，在調(diào)控導(dǎo)致的樓市趨冷背景下，或?qū)Ρ本鞘袔砀由钸h(yuǎn)的影響。據(jù)了解，此次掛出的5宗地塊，均屬于限價(jià)自持地塊。

所謂自持限價(jià)，就是指“土地限價(jià)＋商品房入市限價(jià)”的雙重限制。在規(guī)定了地塊商品房銷售價(jià)格上限的同時(shí)，當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例程序，比例高者為競得人。需要指出的是，企業(yè)按此比例持有的商品房，只能用于對外租賃，企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致。剩余的商品房則可以按照規(guī)定的銷售限價(jià)進(jìn)行銷售。

在規(guī)定了地塊商品房銷售價(jià)格上限的同時(shí)，當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例程序，由比例最高的房企獲得土地。

其中，北京市東城區(qū)永外大街0503-602北、606東、606西地塊R2二類居住用地、B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地格外引人注目。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至目前，2017年北京市共成交住宅用地24宗，這些地塊的規(guī)劃建筑面積合計(jì)約為296.2萬平方米，其中自住型商品房的規(guī)劃建筑面積約為90.57萬平方米，占比達(dá)到30.5%，為2015年來的新高。

這被認(rèn)為與北京調(diào)整住房市場供給策略有關(guān)。2017年初，北京市住建委發(fā)文，明確規(guī)定2017年北京將增加1.5萬套以上的自住房用地項(xiàng)目。而在隨后發(fā)布的上述《供應(yīng)計(jì)劃》中，則提出今后五年建設(shè)150萬套住房，包括產(chǎn)權(quán)類住房100萬套，租賃住房50萬套。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，限價(jià)與自住房是2017年北京土地市場的最主要特征。自住房在內(nèi)的住宅用地供應(yīng)增加，對未來中小戶型市場將有明顯的平穩(wěn)作用。尤其是二手房，在入市限價(jià)+土地限價(jià)的趨勢下，價(jià)格很可能繼續(xù)下行拉平與新建住宅的價(jià)格差。

土地使用權(quán)的獲得方式有幾種

１、土地出讓金：是土地批量出租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，是土地有效年限的使用價(jià)格也稱地價(jià)。它包括土地開發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的金額土地使用費(fèi)。前者包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是對開發(fā)投資的一次性補(bǔ)償。

２、土地使用權(quán)劃撥：指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

３、土地使用權(quán)出讓：指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

４、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

５、土地使用權(quán)出租：是土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。國有土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。

６、土地使用權(quán)抵押：國有土地使用權(quán)可以抵押。土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。

７、農(nóng)村集體土地：指農(nóng)村集體所有的土地。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。