房產(chǎn)開發(fā)商雙合同“暗度陳倉”

據(jù)報(bào)道,在位于廣州增城的金地香山湖,銷售人員坦言該項(xiàng)目以"購房合同+裝修合同"的"雙合同"形式購房,并給記者填寫了一份涉及戶型、房價(jià)等內(nèi)容的置業(yè)計(jì)劃表。

該房屋戶型約100平方米,折后總價(jià)約162萬元,但拆分為99萬元和63萬元的兩筆款項(xiàng)。如果購房者按162萬元、首付三成買房,那么首付為48萬元左右。但是,在"雙合同"之下,購房者需要一次性支付63萬元的裝修合同價(jià)以及33萬元的首付,因此,實(shí)際上首付款就變成了約96萬元。

但是,一次性拿不出這么多錢怎么辦呢?銷售人員表示,對于63萬元裝修款,相關(guān)金融公司提供的可貸金額在30萬~35萬元之間,最高可分5年期限,但需要視個(gè)人的征信情況和銀行流水而定。而且裝修貸手續(xù)費(fèi)為1%,半年期限的月利率為1.4%。即使可貸款期限為5年,月利率也高達(dá)0.9%,等本等息的還款方式下,30萬元貸款總利息逾16萬元,月供約7700元。

記者所走訪的多個(gè)樓盤也大同小異,銷售人員均表示需要"雙合同",裝修款項(xiàng)同樣動輒高達(dá)50萬元,但通過銀行信用貸只能貸到約20萬元。有銷售人員向記者直言:"最近取得預(yù)售證的項(xiàng)目大部分都會有'雙合同'的情況。"

值得一提的是,廣州中航城的首付款高得驚人。一套總價(jià)約230萬元的復(fù)式洋房,首付款卻要130萬元,已是總價(jià)近六成。當(dāng)記者追問首付款為何如此之高,銷售人員僅稱是公司要求,并把計(jì)算價(jià)格的紙張收走。不過,前來銷售中心拿取相關(guān)購房文件的購房者卻告訴記者,早前其在廣州中航城購買了一套平層洋房,簽的就是"雙合同"。

“雙合同”都有哪些風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)一:高額首付增加資金負(fù)擔(dān)

簽訂"雙合同"捆綁裝修,給購房者帶來了更大的首付壓力,以金地香山湖6300元/平米的裝修價(jià)格來算,購房者少則要多支付幾十萬的首付,這無疑是一筆不小的經(jīng)濟(jì)壓力。

風(fēng)險(xiǎn)二:裝修由開發(fā)商驗(yàn)收,質(zhì)量難保證

在購房者與開發(fā)商簽署"雙合同"時(shí),就等同于默認(rèn)了裝修合同上的裝修標(biāo)準(zhǔn),而此裝修標(biāo)準(zhǔn)則是由開發(fā)商定奪,因此裝修質(zhì)量將由開發(fā)商驗(yàn)收。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,買房時(shí)提供的裝修合同上的裝修公司,大多與開發(fā)商有裙帶關(guān)系。那么開發(fā)商是否會負(fù)責(zé)任地為業(yè)主檢驗(yàn)裝修質(zhì)量?

另外,相關(guān)法律人士指出,裝修合同是由開發(fā)商代簽的,但是裝修合同的簽訂對象卻是裝修公司。若是購房者日后發(fā)現(xiàn)裝修出現(xiàn)問題,維權(quán)將會面臨困境,房子的精裝部分交付時(shí)有任何狀況,購房者一概只能找裝修公司,若出現(xiàn)裝修公司跑路或涉及安全責(zé)任事故,則與開發(fā)商一概無關(guān)。

風(fēng)險(xiǎn)三:出售房產(chǎn)時(shí)將面對更高稅費(fèi)

此前"國五條"要求二手房轉(zhuǎn)讓統(tǒng)一按照房價(jià)差額的20%繳納稅費(fèi),在這種情況下那些簽訂"雙合同"的購房者在出售房產(chǎn)時(shí)將要面臨更高額的稅費(fèi)。

例如,購房者以150萬購買房產(chǎn),若想今后以200萬的價(jià)格出售的話,理論上來說應(yīng)該繳納稅費(fèi)10萬元((200萬-150萬)×20%)。但是此房產(chǎn)在購買時(shí)簽訂的是"雙合同",購房合同中簽訂的費(fèi)用僅為100萬,那么出售此房產(chǎn)將面臨更高的稅費(fèi),即20萬元((200萬-100萬)×20%),稅費(fèi)一下子翻了倍。

風(fēng)險(xiǎn)四:違反政策,擾亂市場

近住建委人士表示:開發(fā)商"捆綁精裝修"的目的是為了規(guī)避政府限價(jià)的有關(guān)規(guī)定。開發(fā)商壓低住房銷售價(jià)來獲得政府的優(yōu)惠土地或者行政許可,但是卻提高裝修價(jià)并捆綁銷售來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的高盈利,其行為實(shí)質(zhì)是低價(jià)拿地、高價(jià)銷售,違反了限價(jià)政策。

同時(shí),也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為開發(fā)商以拆分售房合同和裝修合同的形式掩蓋真實(shí)的市場數(shù)據(jù),會給房地產(chǎn)市場造成的是假象和錯誤的數(shù)據(jù),市場的價(jià)格信號是不穩(wěn)定或者是被扭曲的。