案例簡介：丈夫擅自出賣二人共有房屋，妻子主張合同無效

2006年9月22日，陳先生以6.5萬元將其房改房出售給王先生，雙方并簽訂了《售房協(xié)議》。協(xié)議簽訂的第二天，王先生又與周先生簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，以6.7萬元將此房轉(zhuǎn)賣給周先生。同日，陳先生與周先生簽訂了《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，合同載明購房款為3.5萬元，其它內(nèi)容與《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》一致。周先生按購房款6.7萬元履行，陳先生實(shí)得購房款6.5萬元，王先生實(shí)得2000元。

隨后，陳先生將該房屋以及辦理產(chǎn)權(quán)變更的相關(guān)手續(xù)交付給周先生。周先生于2006年9月23日向房產(chǎn)部門提交了《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請審批書》，并向房產(chǎn)部門提交了即原產(chǎn)權(quán)人的戶口本、結(jié)婚證、楊先生的書面同意書、房屋的產(chǎn)權(quán)證、契稅證、轉(zhuǎn)讓雙方的身份證原件等相關(guān)材料。其中，除周先生本人的身份證外，其余證件均系陳先生提供，而陳先生愛人楊女士的書面同意書中“楊某”的簽字非本人所簽。2006年9月28日，房產(chǎn)部門批準(zhǔn)了該訴爭房屋轉(zhuǎn)讓，并于10月22日向周先生核發(fā)了該房的所有權(quán)證。2006年10月19日，周先生與陳先生就所購房屋的水、電費(fèi)用進(jìn)行了結(jié)算。2006年12月3日，周先生與某置業(yè)公司簽訂《房屋拆遷協(xié)議》，房屋被拆遷，周先生領(lǐng)取了貨幣安置款10.83萬元，搬家費(fèi)300元。此后，原房主陳先生的愛人楊女士以自己為房屋共有人，未在交易書上簽字，且自己到外地出差不知道其夫陳先生賣房為由，于2006年11月27日訴至法院。

法院判決：房屋買賣合同有效

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十七條第(二)項(xiàng)“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”的規(guī)定，楊女士不得以不同意或不知道為由對抗買受人周先生，而且周先生已實(shí)際向出賣人陳先生支付了房屋房價(jià)，且已實(shí)際占有、使用該房屋并取得房屋所有權(quán)證。即使陳先生擅自處分共有房屋，楊女士確是不同意或不知道的，但由于周先生是善意、有償取得的房屋，也應(yīng)當(dāng)維護(hù)其合法權(quán)益。法院審理后認(rèn)為，陳先生與周先生簽訂的合同應(yīng)視為有效合同，駁回楊女士訴訟請求。

律師說法：有償善意無的房屋合同有效

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見》第八十九條：共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。

周先生與陳先生簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不損害社會(huì)公共利益，更非雙方當(dāng)事人惡意串通，損害他人利益，因此該合同不符合《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的法定無效情形，應(yīng)為有效合同，受法律保護(hù)。故楊女士以出賣房屋未經(jīng)共有人同意為由，主張買賣合同無效并返還訴爭房屋的理由不能成立。

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