案例簡介：前夫偷賣夫妻共有房屋，買家起訴求搬走

朱某與妻子羅某結(jié)婚后，購買了一套經(jīng)濟(jì)適用房。2010年6月4日，朱某以60余萬元價(jià)格將房屋出售給柳某。離婚后，羅某住在該套房屋里，柳某無法入住，而兩人又都找不到朱某。無奈之下柳某將羅某起訴至法院，柳某認(rèn)為，朱某與羅某離婚時(shí)分割已出賣房屋，系兩人惡意串通，損害其利益，要求羅某返還房屋。羅某表示，房屋是她與朱某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并在法院調(diào)解離婚時(shí)判歸其所有，羅某不認(rèn)可柳某支付了房款，二人之間的合同應(yīng)屬無效。

法院判決：買家可向朱某主張責(zé)任，但無權(quán)要求共有人搬出房屋

一審法院認(rèn)為，雙方就該房屋的權(quán)屬存在爭議的情況下，柳某要求羅某騰退房屋并支付房屋租金損失的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持，判決駁回柳某的訴訟請(qǐng)求。隨后，柳某提起上訴。二審中，柳某無法證實(shí)其將全部房款的現(xiàn)金交付給朱某。二審法院認(rèn)為，柳某取得房屋所有權(quán)證，是法律意義上的房屋所有權(quán)人?；?a href="http://www.luxwatt.cn/fangchan/fangwumaimai" class="wlink" target="_blank">房屋買賣合同的訂立，柳某與朱某之間存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系，朱某負(fù)有將交易的房屋交付柳某的義務(wù)。朱某未履行交付房屋的義務(wù)，而羅某實(shí)際占有房屋，因此柳某主張權(quán)利時(shí)應(yīng)當(dāng)將朱某和羅某共同列為被告提起訴訟，柳某未將朱某作為被告起訴，單獨(dú)起訴羅某要求騰退房屋，法院不予支持。

律師說法：房屋可以適用善意取得原則嗎

善意取得制度，是指無處分權(quán)人將他人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人時(shí)，若受讓人取得該財(cái)產(chǎn)是出于善意，就可以依法取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，原來的所有權(quán)人便不得請(qǐng)求該受讓人返還財(cái)產(chǎn)，只能請(qǐng)求不法處分人賠償損失?！段餀?quán)法》第106條第1款規(guī)定了善意取得的構(gòu)成要件，即：1．受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的。受讓人為善意，即在受讓時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，至于讓與人是否善意則在所不問。2．以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。善意取得制度旨在保護(hù)交易安全，只有在讓與人與受讓人之間存在交易行為時(shí)，才存在善意取得問題。所謂交易行為，是指買賣、互易、清償債務(wù)、出資等有償移轉(zhuǎn)所有權(quán)的民事行為；而通過非交易行為無償取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)占有權(quán)的民事行為，如贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)等，則不能發(fā)生善意取得的效力。3．轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。只有通過不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付，才發(fā)生所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。如果雙方僅達(dá)成了合意而未實(shí)際辦理不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物的過戶登記，或者移轉(zhuǎn)動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物的占有，則雙方仍只是一種債的關(guān)系，不發(fā)生善意取得。

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