案例簡(jiǎn)介：買(mǎi)房人逾期支付定金，房主不賣(mài)了

賣(mài)房人為了生意上更換商鋪，故想將其位于北京市朝陽(yáng)區(qū)安立路的房子出售，換些做生意的成本，買(mǎi)房人為了換大房子看中了賣(mài)房人的房子，雙方于2016年8月11日簽訂了《北京市存量房買(mǎi)賣(mài)合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》及補(bǔ)充協(xié)議，合同約定定金50萬(wàn)元。買(mǎi)房人在看房時(shí)先交付了5萬(wàn)元定金，在2016年8月11日合同簽訂時(shí)又交了5萬(wàn)元定金。合同中有一條約定：“由于買(mǎi)房人原因無(wú)法于簽署本協(xié)議時(shí)足額繳納定金，賣(mài)房人同意買(mǎi)房人暫交10萬(wàn)元定金，剩余部分在房屋查檔當(dāng)天且2016年8月12日補(bǔ)齊，若逾期未補(bǔ)齊，視為買(mǎi)房人違約，賣(mài)房人有權(quán)要求買(mǎi)房人按照約定的定金金額雙倍標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約金，并且賣(mài)房人有權(quán)解除合同”。后來(lái)，買(mǎi)房人支付剩余定金的時(shí)間超過(guò)了約定的日期，但賣(mài)房人收到全部定金后向買(mǎi)房人出具了收條。此時(shí)，賣(mài)房人也因?yàn)樯馍喜辉傩枰@筆費(fèi)用，故而賣(mài)房人提出不賣(mài)了，并且也沒(méi)有按照合同約定將房屋鑰匙交付給買(mǎi)房人。故雙方因此產(chǎn)生糾紛，雙方協(xié)商不成，買(mǎi)房人將賣(mài)房人起訴到北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院。

法院判決：買(mǎi)房人違約后賣(mài)房人未行使合同解除權(quán)，買(mǎi)方未構(gòu)成根本違約

法院認(rèn)定雙方關(guān)于逾期支付定金需要承擔(dān)違約責(zé)任的約定違反法律約定，且對(duì)于買(mǎi)房人逾期支付了定金，賣(mài)房人并未行使合同約定的解除權(quán)，且繼續(xù)收取了買(mǎi)房人支付的剩余定金，表明其愿意繼續(xù)履行合同。后來(lái)，賣(mài)房人明確表示不出賣(mài)房屋構(gòu)成根本違約，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。最后，法院判令賣(mài)房人承擔(dān)違約責(zé)任。

律師說(shuō)法：定金罰則前提是定金合同生效

定金條款或者定金合同屬于實(shí)踐性合同，定金只有實(shí)際支付時(shí)定金條款或定金合同才生效。本案中，買(mǎi)房人只要未支付定金，就不適用定金罰則的規(guī)定。根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，定金具有擔(dān)保的性質(zhì)，當(dāng)事人約定逾期支付定金需要承擔(dān)違約金的責(zé)任實(shí)則改變了定金的性質(zhì)，另外，雙方關(guān)于支付剩余定金補(bǔ)齊約定了兩個(gè)條件，房屋查檔當(dāng)天（即合同簽約日）及2016年8月12日將剩余定金補(bǔ)齊，這與買(mǎi)房人因簽約時(shí)無(wú)法足額支付方才允許后期支付的約定相互矛盾，存在約定不明情況。故法院不予支持賣(mài)房人的訴訟請(qǐng)求。

在處理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，一旦發(fā)生糾紛，我們首先想到的是要追究一方的違約責(zé)任。而“定金罰則”是一個(gè)常用的法律條款，但適用“定金罰則”的前提是定金合同或者定金合同必須生效。也就是說(shuō)，我們?cè)谧肪窟`約責(zé)任的時(shí)候，首先要看合同約定的承擔(dān)違約責(zé)任的條件是否合法，是否有效。

以上就是對(duì)“買(mǎi)房人逾期支付定金，法院認(rèn)定違約的是賣(mài)方，怎么回事”小編在此跟大家提個(gè)醒，買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)一定要特別留意關(guān)于定金、違約責(zé)任、合同解除的條款，不能因?yàn)槠渲杏兄薪榈拇嬖诰秃雎陨鲜鲋匾獥l款，因?yàn)楹芏鄷r(shí)候合同中的條款會(huì)因?yàn)橹薪榈暮雎詫?dǎo)致雙方產(chǎn)生糾紛。