案例簡介：交付房屋與銷售廣告宣傳不符，買家提起訴訟
某房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年至2005年在知名報(bào)刊、項(xiàng)目網(wǎng)站等多種媒體上宣傳其開發(fā)的別墅小區(qū)，廣告的主要內(nèi)容包括：1、小區(qū)百分之八十以上為園林綠化地，周邊寬達(dá)100米的高大喬木群，200厘米堆坡。六萬平方米草坪，草坪中央為三萬多平方米的人工湖。2、商業(yè)會(huì)所：總建筑面積15752.11平方米，包括：游泳館、網(wǎng)球館、羽毛球館、健身房等各種運(yùn)動(dòng)設(shè)施、超市、餐廳、商店、咖啡屋、藥店、洗衣店等。3、國際雙語幼兒園，總建筑面積2803.03 平方米。4、裝修標(biāo)準(zhǔn)；屋面：日本進(jìn)口小波紋屋面瓦；外墻：意大利進(jìn)口石材，局部采用煙熏劈開磚；外窗：德國進(jìn)口鋁包木窗戶；戶門：德國進(jìn)口鋁包木子母門；6、配套設(shè)備及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：供水系統(tǒng)：市政供水系統(tǒng)；供電系統(tǒng)：市政雙路供電，每戶安裝二塊電表，包括：生活電表、動(dòng)力電表；燃?xì)庀到y(tǒng)：市政管道天然氣入戶；空調(diào)系統(tǒng)：美國“開利”中央空調(diào)系統(tǒng)；供暖系統(tǒng)：法國“夏倍”燃?xì)鉄崃t；加拿大燃?xì)獗跔t；電視系統(tǒng)：設(shè)衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)；消防保安監(jiān)控系統(tǒng)：24小時(shí)全天候保安巡邏；每戶設(shè)置24小時(shí)緊急報(bào)警終端，連接安保中心；每戶配備彩色可視對(duì)講機(jī)；小區(qū)內(nèi)設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；車庫門系統(tǒng)：美國進(jìn)口自動(dòng)遙控車庫門。
顧小姐根據(jù)其廣告宣傳、樣板區(qū)的狀況，在該別墅外部環(huán)境尚未竣工的情況下，于2004年1月與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽署了《商品房預(yù)售合同》購買了其開發(fā)的別墅。顧小姐在對(duì)該別墅進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)：該別墅外的堆坡高度僅為30－50厘米，樹木綠化帶僅20米，且均為小樹苗；小區(qū)內(nèi)人工湖面積及綠化面積僅為宣傳的1/3 大；會(huì)所沒有投入使用；開發(fā)商告知幼兒園取消；裝飾裝修材料及配套設(shè)施也均為國產(chǎn)產(chǎn)品。與開發(fā)公司的承諾、售樓廣告的介紹以及樣板房的情況相距甚遠(yuǎn)。顧小姐因此多次與開發(fā)公司交涉，因交涉未果，顧小姐只得委托筆者向法院提起訴訟。1、要求開發(fā)公司按照廣告宣傳和樣板房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改，更換裝飾材料，擴(kuò)大人工湖、草地面積，更換綠化樹木；2、恢復(fù)幼兒園；3、賠償其損失。
法院判決：被告履行承諾將能旅行部分繼續(xù)履行
法院經(jīng)審理查明：1、該別墅外的堆坡高度為30－50厘米，綠化為小樹苗；位置在小區(qū)紅線外；2、裝飾裝修材料及設(shè)備品牌與宣傳一致，但是屬于國產(chǎn)產(chǎn)品，非進(jìn)口產(chǎn)品；3、小區(qū)內(nèi)人工湖面積及綠化面積僅為宣傳的1/3。依據(jù)上述事實(shí)，法院對(duì)于原告提出要求被告繼續(xù)履行承諾的訴訟請(qǐng)求，法庭根據(jù)被告的履行現(xiàn)狀及是否具備繼續(xù)履行的條件等事實(shí)予以綜合考慮，對(duì)于能夠繼續(xù)履行部分，判決繼續(xù)履行；不能履行的部分，原告今后可以就此另訴要求被告賠償相應(yīng)損失。法院具體判決如下：1、被告于判決生效后90日內(nèi)，更換裝飾裝修材料，費(fèi)用由被告自行承擔(dān)；2、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
律師說法：允諾對(duì)房屋價(jià)格有重要影響的應(yīng)當(dāng)視為要約
銷售廣告和宣傳材料是開發(fā)商銷售商品房的一種重要的促銷手段，因開發(fā)商在其發(fā)布的廣告中夸大渲染，誘導(dǎo)買受人購買房屋而交房時(shí)往往又無法達(dá)到買受人的心理預(yù)期，因此了引發(fā)大量糾紛。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
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