揭秘獨家房源背后利益鏈條
2016年，中國二手房交易額約6.5萬億元，占住房交易總額的比例達到41%，比5年前提高了20個百分點。北京、上海、深圳的二手房交易額占比分別高達74%、72%、63%。南京、廈門、福州等熱點二線城市的二手房交易額也均超過了新房。有分析人士判斷，未來10年，由增量開發(fā)主導(dǎo)的新房市場趨于穩(wěn)定，而基于二手房流通和房屋資產(chǎn)管理的存量房時代逐步來臨。相應(yīng)的，房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，也就是俗稱的房產(chǎn)中介，將會在交易市場上占據(jù)舉足輕重的地位。
2017年以來，融創(chuàng)、萬科等年銷售額位居前十位、達千萬級別的房企先后斥資數(shù)十億元投資鏈家，將這家中國最大的房產(chǎn)中介推到聚光燈下。而融創(chuàng)、萬科的行為也被認為是提前為存量房時代"卡位"。
幾乎與此同時，今年3月開啟的新一輪樓市調(diào)控中，加強二手房市場管控成為政策要義。包括鏈家在內(nèi)的多家房產(chǎn)中介因為發(fā)布虛假廣告、惡意編造散布謠言、捂盤惜售、哄抬房價等上了監(jiān)管部門的"黑名單"。
對于鏈家來說，2017年可謂"冰火兩重天"。盡管鏈家及其創(chuàng)始人左暉作風(fēng)低調(diào)，但從投資方的公告、政府的處罰信息，以及合作方零散發(fā)布的消息中"抽絲剝繭"，還是可以看到，從新房銷售、二手房交易，到房屋裝修、租賃，再到剛剛剝離到體外的金融服務(wù)，鏈家已經(jīng)儼然成為一個覆蓋房產(chǎn)上下游多個環(huán)節(jié)的"帝國"。
鏈家目前覆蓋北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、青島、重慶、大連等28個城市及地區(qū)，全國門店數(shù)量約8000家，旗下經(jīng)紀人近15萬人。2016年，其交易額超過1萬億元。融創(chuàng)中國(1918.HK)在公告中稱鏈家為"以數(shù)據(jù)驅(qū)動的全價值鏈房產(chǎn)服務(wù)平臺"。
鏈家最引以為傲的是其擁有業(yè)內(nèi)最大的房源數(shù)據(jù)庫，也即鏈家所稱的"樓盤字典"。2017年4月，左暉透露，鏈家在10年前開始做"樓盤字典"，截至目前，有8000萬套的住宅數(shù)據(jù)，覆蓋30個城市，大約有11萬個小區(qū)、60萬棟樓、60萬個戶型。
這樣龐大的門店、經(jīng)紀人規(guī)模，特別是房源數(shù)據(jù)，令同行難以望其項背。與此同時，市場分析人士也擔(dān)心，擁有行業(yè)如此霸主地位的鏈家會否形成壟斷，違反《反不正當競爭法》，甚至被指間接助推了房價上漲。而在投資人眼中，這些資源更是演繹出令人垂涎的發(fā)展空間和市場價值。
融創(chuàng)中國則在公告中將投資邏輯表述為，"本公司看好中國房地產(chǎn)存量交易市場的發(fā)展空間，并且北京鏈家已經(jīng)在該市場建立了絕對的優(yōu)勢。"
所謂"獨家房源"指房主將房屋獨家委托給某一家地產(chǎn)中介代理，其他中介無法獲得此房源信息，其間若房主將房屋信息透露給其他中介，將被視為違約。從中介角度來看，此舉是爭奪房源的重要手段。在二手房市場，誰擁有更多房源誰就會占據(jù)主動;對房主來說，一旦中介承諾可以以高出市場價的價格賣出房屋，房主也樂見其成。
那么，中介是如何操作"獨家房源"的?一位21世紀不動產(chǎn)工作人員告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，以鏈家為例，一旦簽訂"房屋獨家代理協(xié)議"，經(jīng)紀人會承諾以高于市場價或房主心理預(yù)期的價格將房屋售出。鏈家給房主5000元擔(dān)保費，一旦房屋在規(guī)定時間內(nèi)未能賣出，這5000元作為違約金交付房主，如果鏈家在規(guī)定時間內(nèi)賣出房屋，房主將5000元返還鏈家。
支付中介費的條件
二手房中介服務(wù)費用是由房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)按收費標準統(tǒng)一收取,并且要開,依法納稅。房地產(chǎn)中介服務(wù)收費實行明碼標價制度,中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)該在其經(jīng)營場所或者交費地點的醒目位置公布它的收費項目、計費方法、服務(wù)內(nèi)容和收費標準等等。
1、不要讓中介公司代理兩方。在進行二手房交易的時候,要盡量讓中介公司只代理一方,這樣才能真正保證委托方的利益。
2、好是三方見面,交易要透明化。因為房屋買賣其實十分復(fù)雜,所以在交易之前三方都應(yīng)該有所溝通。
3、查看相關(guān)證件,以防房源是假的,這個是很很重要的,不然到時候會錢房兩空,這樣的話就得不償失了。
二手房中介費的收取,一般都是按照這個標準來進行的。值得提醒的是,中介費是第三方收取的,也就是房屋中介公司,不要向房東支付。而且中介費都是一次性收取。
