案例簡介：口頭約定借名購買經(jīng)濟(jì)適用房，能否要求過戶

原告韓晶、趙起訴稱：二原告與被告在2007年3月口頭方式約定借名買房，二原告以被告的名義購買北京市昌平區(qū)訴爭的經(jīng)濟(jì)適用房一套。達(dá)成協(xié)議后，二原告拿著被告提供的拆遷補(bǔ)償協(xié)議以被告的名義購買了房屋。二原告一直按照約定履行義務(wù)，繳納首付款100000元，貸款220000元也是按照一個(gè)月1600元如期提供。2008年2月9日房屋交付后，原告對房屋進(jìn)行裝修并入住至今。房屋貸款尾款180000元已2012年1月5日完全償還?，F(xiàn)在房屋滿足過戶條件，原告方要求被告履行承諾，配合辦理過戶，被告不配合過戶，稱房屋是自己的。被告已經(jīng)構(gòu)成違約。故訴至法院，請求法院判決：判令被告將位于昌平區(qū)的訴爭房屋的房屋過戶到原告名下。

被告王熙辯稱：不同意原告的訴訟請求，原告的訴訟請求沒有法律和事實(shí)依據(jù)，原告起訴的主張已經(jīng)被生效的法院判決駁回，原告基于同一事實(shí)和理由無權(quán)再起訴。請法院依法駁回原告的訴訟請求。

法院判決：借名買房合同合法有效

本案審理過程中，原告稱購房首付款是原告借用被告的錢交付的，其已經(jīng)將所借錢款于2013年3月9日存入被告名下的中國郵政儲(chǔ)蓄銀行存折里。被告對該陳述不予認(rèn)可，并主張支付了購房首付款，房屋是租給被告使用的，未約定期限；原告所述的中國郵政儲(chǔ)蓄銀行存折是，一直由原告持有，存入錢款一事被告并不知情。北京市昌平區(qū)人民法院經(jīng)審理后判決：被告于本判決生效之日起七日內(nèi)將坐落于北京市昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)龍湖小區(qū)3號(hào)樓3單元321時(shí)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至原告名下。

律師說法：如何判斷借名買房合同合法有效

目前來說，法律和行政法規(guī)并沒有明確禁止當(dāng)事人借名買房。但是，借名合同是否有效并沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案。

1、如果所購買房屋為商業(yè)性的，那么借名買房合同一般有效。比如，《北京高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》中規(guī)定：“當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外?！睋?jù)此，在北京市，司法實(shí)踐中對于一般的商品房借名買房行為，認(rèn)定有效的居多。其主要原因是為了維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，為了遵守《民法通則》中誠實(shí)信用的基本原則。

2、如果所購房屋為經(jīng)濟(jì)適用房或其他保障性住房的，那么借名買房合同可能就無效。從政府推出安居房和限價(jià)房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個(gè)社會(huì)的居住狀況才推出這項(xiàng)針對特殊人群的優(yōu)惠政策，在開發(fā)安居房和限價(jià)房的過程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，而名義買房人轉(zhuǎn)讓的實(shí)際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購房權(quán)，如果這類合同有效，就會(huì)使原來不符合購房條件的人購買安居房或限價(jià)房，而原應(yīng)享受安居房或限價(jià)房的人群的住房條件仍然沒有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價(jià)房的初衷，因而違反了社會(huì)公共利益。因此，在有些法院的判決中，會(huì)認(rèn)定借名合同是無效的。

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