案情簡介：未經(jīng)配偶同意處分夫妻共有房屋是否有效

2003年，李某與彭某登記結婚?；楹?，雙方在增城市新塘鎮(zhèn)購買了一套商品房。2006年，增城市房管局核發(fā)了該房屋的房地產(chǎn)權證，房屋權屬人為李某與彭某。2013年，李某以其和彭某的名義共同作為賣方與劉某、中介公司簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，將該房屋出售給劉某。同時，三方還在合同中約定：賣方共有人彭某已知道并同意出售該房屋，如有違約由共有人里某負全責。合同簽訂后，李某收取了劉某支付的定金2萬元，中介公司收取了劉某支付的中介費1萬元（剩余中介費6800元在銀行出具同貸書后付清），按揭公司收取了劉某按揭費1.5萬元。嗣后，李某未按合同約定期限將房屋過戶給劉某。為此，劉某將李某和彭某告上了法院，要求：1、解除買賣合同；2、李某返還定金2萬元及其利息；3、李某支付違約金8.4萬元；4、李某支付中介費16800元、按揭費用15000元；5、彭某對債務承擔連帶清償責任。訴訟過程中，彭某拒絕追認《房地產(chǎn)買賣合同》，表示不同意出售該房屋，并主張李某未經(jīng)其同意出售共有房屋，《房地產(chǎn)買賣合同》應屬無效。

法院判決：處分行為無效

人民法院審理后認為：劉某在明知彭某是房屋共有人的情況下，未親自詢問彭某是否同意出售房屋，也未要求李某提供彭某同意出售房屋的書面資料，劉某未盡到謹慎注意義務，不具有善意。現(xiàn)彭某拒絕追認《房地產(chǎn)買賣合同》，劉某與李某之間的房屋買賣行為無效；劉某要求解除房屋買賣合同法律關系于法無據(jù)。劉某主張買賣行為有效，要求李某賠償利息損失、違約金、中介費用、按揭費用，于法無據(jù)。彭某對無效民事行為沒有過錯，劉某要求彭某對債務承擔連帶清償責任于法無據(jù)。因此，法院判決：劉某與李某之間成立的房屋買賣合同法律關系無效；李某返還定金2萬元給劉某；并駁回了劉某的其他訴訟請求。

律師說法：有關善意取得制度的介紹

關于合同效力問題：《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效?！备鶕?jù)上述條款規(guī)定，無處分權人處人他人財產(chǎn)所訂立的合同屬于“效力待定合同”，即在共有權人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的情況下，合同有效。否則，合同應認定為無效。該案中彭某拒絕追認《房地產(chǎn)買賣合同》，因此，劉某與李某之間成立的房屋買賣合同法律關系應屬無效。

關于善意取得問題：《物權法》第一百零六條明確規(guī)定了適用善意取得應當具備的三個條件：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 ”最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)第十一條也規(guī)定：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持?！痹摪钢?，房屋尚未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)，劉某尚未取得房屋所有權，不符合善意取得的法定條件，因此本案劉某沒有主張適用買受人善意取得，而是主張解除合同。

關于善意的認定標準問題：善意與否是人的一種主觀心理狀態(tài)，屬于主觀意識范疇，很難為他人所知悉，很難有統(tǒng)一的客觀衡量標準。在認定買受人是否善意時，應當結合案件的實際情況作出具體分析?；\統(tǒng)的說，善意即要求買受人對于無權處分的事實不知情。那么如何界定買受人對無權處分是否知情，在動產(chǎn)無權善意取得制度中一般要求受讓人主觀上是善意的，并且無主觀過失；在不動產(chǎn)交易中一般以“信賴登記”作為衡量標準，除非對方有確鑿的證據(jù)證實買受人清楚無權處分的事實。

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