案件簡(jiǎn)介：房屋買賣后未及時(shí)過(guò)戶，遇拆遷賣家反悔

原告訴稱：2008年8月24日，原、被告之間簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，原告將座落于訥河市東北街4委22組的房屋出賣給被告。協(xié)議約定，房屋售價(jià)為人民幣11.4萬(wàn)元，被告于合同簽訂之日交給原告購(gòu)房款7.4萬(wàn)元，余款于2009年1月1日前付清。履行期限屆滿后，雖經(jīng)原告多次討要，余款被告卻一直未給付。由于被告的行為構(gòu)成根本違約，其遲延履行給付購(gòu)房款的義務(wù)致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，因此，原告于2009年2月10日口頭通知被告解除了合同，而被告卻拒收原告返還的購(gòu)房款。雖然原、被告之間的買賣合同有效，但被告遲延履行債務(wù)的行為已經(jīng)違反了合同法第九十四條的規(guī)定，因此，原告向法院起訴，要求解除原、被告之間的房屋買賣合同，由原告返還購(gòu)房款。

被告辯稱：一、雙方在2008年8月24日簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。二買方給付了全部購(gòu)房款，其中7.4萬(wàn)元是用賣方欠買方的7.4萬(wàn)元抵頂，余款4萬(wàn)元已在簽訂協(xié)議當(dāng)日一次性現(xiàn)金給付。三、買方在協(xié)議簽訂當(dāng)日給付了4萬(wàn)元后，賣方即將房本交給了買方，也將房屋交付給買方居住至2011年11月8日房屋被強(qiáng)制拆除前。綜上，被告履行了全部付款義務(wù)，原告訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)依據(jù)，應(yīng)依法駁回。

法院判決：房屋遇拆遷賣家返回拒絕過(guò)戶，市場(chǎng)變化不屬于情勢(shì)變更

王長(zhǎng)富與被告雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)，雙方的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)受合同的約束。王長(zhǎng)富將房屋交付給被告居住，被告已將大部分房款交付給王長(zhǎng)富，履行了合同中的主要債務(wù)，被告并未構(gòu)成根本違約，不滿足合同解除的條件。三原告主張?jiān)奖桓婕宜饕嗫钗垂?，后口頭通知被告要求解除合同，因其提供的證人未出庭接受質(zhì)詢，未經(jīng)質(zhì)證的證據(jù)不能作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)，且亦未提供其他證據(jù)予以佐證，因此，三原告認(rèn)為被告經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)未履行給付余款的義務(wù)已構(gòu)成根本違約，據(jù)此要求解除房屋買賣合同的主張，因缺乏法律依據(jù)，本院不予采納。被告主張余款4萬(wàn)元在賣房協(xié)議簽訂之日已一次付清，證據(jù)不足，本院不予采納。三原告要求解除與被告簽訂的房屋買賣合同、由原告返還被告購(gòu)房款的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。

律師說(shuō)法：情勢(shì)變更原則排除正常市場(chǎng)變化

本案中原告是以對(duì)方未完全履行給付價(jià)款義務(wù)提出主張解除買賣合同，而此類案件的大多數(shù)情況是：房屋遇到拆遷，房屋價(jià)值大幅上漲，而原有的買賣合同因尚未過(guò)戶屬于合同未履行完畢，當(dāng)事人（賣方）主張客觀情況變化繼續(xù)履行合同會(huì)造成雙方利益嚴(yán)重失衡，而提出解除合同或要求買方進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。本案并不適用情勢(shì)變更原則。情勢(shì)變更原則是指在合同有效成立后，因不可歸責(zé)于合同雙方當(dāng)事人的事由發(fā)生重大變化而導(dǎo)致合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或者喪失，若繼續(xù)維持合同會(huì)顯失公平，因此允許變更合同內(nèi)容或解除合同的原則。這時(shí)，履行合同利益將嚴(yán)重受損的一方可以向法院提起訴訟，請(qǐng)求解除雙方合同或變更合同條款內(nèi)容。根據(jù)國(guó)內(nèi)外相關(guān)理論和實(shí)踐，情勢(shì)變更適用于以下情形：通行貨幣在交易期間極劇下降，合同利益失衡；現(xiàn)行法律、法規(guī)重大調(diào)整，合同目的無(wú)法達(dá)成或?qū)⒃斐梢环絿?yán)重?fù)p失；不可抗力，如戰(zhàn)爭(zhēng)、災(zāi)難等動(dòng)搖合同成立和履行的基礎(chǔ)。在房屋買賣合同中，如果雙方在訂立合同并交付房屋后，在很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)未辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，在該合同中，買方的義務(wù)是按照約定交付相應(yīng)的價(jià)款，賣方的義務(wù)是交付符合約定的房屋和協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。在此類房屋買賣中，房屋未辦理產(chǎn)權(quán)變更，房屋遇有拆遷房屋價(jià)值升高，雖有政策變化因素影響，但仍屬于正常市場(chǎng)變化，屬于當(dāng)事人可預(yù)知價(jià)值變動(dòng)，不在情勢(shì)變更情形之列。

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