案例簡介：承租人買賣公房引發(fā)糾紛

2006年，薛霆與所在單位簽訂《公有住房租賃合同》，承租了訴爭房屋。同年4月，薛霆又與鄭可簽訂了《房屋合同》，合同中規(guī)定：今日薛霆將兩居室房屋賣于鄭可，總面積46平米，總價(jià)款20元。先付定金8萬元，定于2006年12月底過戶于鄭可，過戶時(shí)將剩余款項(xiàng)一并付清。薛霆將房本、戶口本抵押給鄭可，如果鄭可違約，定金不再退還。如果薛霆違約，則退還鄭可定金8萬，違約金2萬。合同簽訂后，鄭可履行了自己的合同義務(wù)，交付8萬元定金，后有給付5萬元購房款。2006年8月，經(jīng)過薛霆的同意，鄭可入住涉案房屋，并給予鄭可鑰匙2把。鄭可馬上與裝修公司簽訂了裝修合同，并支付了3萬元預(yù)付款。2007年4月，薛霆起訴到法院稱，其與鄭可簽訂買賣合同后，鄭可為了上班方便就入住涉案房屋，但其提出辦理過戶，鄭可一直借口拖延，并將房屋出租出去，后續(xù)房款并未交付。鄭可的行為屬于根本違約，導(dǎo)致其合法權(quán)益收到損害，故請(qǐng)求法院解除合同，鄭可騰房。

鄭可則認(rèn)為，訴訟請(qǐng)求不屬于同于法律關(guān)系的不應(yīng)合并審理，而薛霆提出的兩項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不屬于同一法律關(guān)系。薛霆系房屋承租人，對(duì)該房屋享有處分權(quán)。但之前雙方簽訂的《房屋合同》并沒有約定買賣的是房屋的所有權(quán)，還是租賃權(quán)，因此只是進(jìn)行處分，其向薛霆支付了房款并入住涉案房屋，進(jìn)行裝修，已經(jīng)付出巨大，如果現(xiàn)在合同解除，將會(huì)給自己帶來嚴(yán)重?fù)p失。所以不同意解除合同，并反訴薛霆繼續(xù)履行合同，由薛霆協(xié)助其辦理過戶手續(xù)。

法院判決：承租人買賣房屋合同無效

法院審理認(rèn)為：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行，涉案房屋的所有權(quán)人是薛霆所在單位，薛霆并非房屋的所有權(quán)人，其與鄭可簽訂的《房屋合同》無效。且涉案房屋尚不具備交易條件，薛霆是無權(quán)處分人，該合同違反了法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故該合同無效。雙方基于無效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)相互返還，故鄭可應(yīng)當(dāng)將房屋返還給薛霆，鄭可未就已給付的款項(xiàng)及其他權(quán)利提出訴訟請(qǐng)求，不予處理，可另案解決。雙方簽訂的《房屋合同》無效；鄭可在判決生效后7入內(nèi)騰退房屋。

律師說法：公有住房的所有權(quán)應(yīng)該歸誰，承租人能否出售公房

承租人能否出售承租的公房，要看公房的所有權(quán)在誰手中。所謂所有權(quán)，是指所有人對(duì)自己依法享有的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。所有權(quán)根據(jù)所有權(quán)人數(shù)量的多少可以分為單一所有權(quán)、多數(shù)人所有權(quán)。前者是指某個(gè)自然人或者法人單獨(dú)享有所有權(quán)；后者是指兩個(gè)以上的人共同享有對(duì)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，包括共有、互有、總有以及區(qū)分所有等。不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，所有權(quán)的分類不同。根據(jù)生產(chǎn)資料所有權(quán)的不同形式劃分，所有權(quán)可以劃分為國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和個(gè)人所有權(quán)。本案的涉案房屋就是單一型不動(dòng)產(chǎn)集體所有權(quán)，訴爭房屋的所有權(quán)人是薛霆所在單位。公有住房的承租人只享有使用權(quán)和收益權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)人才能夠行使的一項(xiàng)權(quán)利，所以其無權(quán)出售承租的房屋。

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