房主賣房后不遷戶口

劉先生從張先生處購買了一處房屋，雙方約定張先生在房屋所有權轉移后將戶口遷出。但張先生不僅沒有遷出戶口，還將新生兒落戶此處。劉先生于是將張先生起訴到法院，要求張先生按照約定遷戶并支付違約金。

一審法院支持了劉先生的部分訴求，但劉先生不服法院認定的違約金數額，堅持要求法院判決張先生遷戶，并上訴到北京一中院。近日，北京一中院二審判決變更了違約金數額，駁回了劉先生其他訴求。

2012年5月13日，劉先生以357萬元的價格購買了張先生的房屋，并約定張先生在該房屋所有權轉移之日起一定時間內遷戶，如果沒有按時把戶口遷出則支付房屋總價5%的違約金；如果超過約定的日期，按日計算支付已付款萬分之五的違約金。同年7月16日，劉先生取得房屋所有權證，但張先生卻沒有將戶口遷出，還將剛出生的兒子落戶至此。劉先生于是以張先生違約為由訴至法院，要求其按照合同約定遷戶并賠償違約金。

一審法院認為，張先生沒有依約遷戶，應承擔違約責任，判決其支付劉先生10萬元違約金。但因戶口遷移問題不屬法院處理民事糾紛的受案范圍，駁回了劉先生的該項訴求。劉先生不服，上訴到北京一中院，他堅持認為張先生遷戶是合同義務，法院應改判。另外，一審認定的違約金過低，應重新計算。

北京一中院經審理認為，戶籍遷移問題屬于相關行政機關的行政行為，不屬于法院受理民事訴訟的范圍，故法院不支持劉先生關于張先生遷戶的訴求。根據合同約定，張先生應在房屋所有權轉移之日起790天內，即2014年9月14日前將戶籍遷出，而他不僅沒有遷出，還將兒子落戶至此，其行為構成違約，應承擔違約責任。

法院依據雙方合同約定，對違約金的計算進行分段處理，酌減了2014年9月14日前沒有遷戶應支付房屋總價5%的違約金數額，酌定張先生應支付7萬元違約金。在2014年9月14日之后，按日計已付款萬分之五的持續(xù)性違約金，結合劉先生的實際損失和張先生的過錯，確定張先生應以每天80元為標準，支付劉先生從2014年9月15日起到遷出戶籍之日止的違約金。

賣房后必須遷出戶口嗎

按照戶籍管理的基本原則，一套房屋原則上應該只立一個戶口，但一個戶口中可以有多名成員。我們在做老房拆遷的時候，也會碰到過一套房落有幾個戶口的情形，但都屬于直系親屬成年后，單獨的情形。因二手房買賣過程中存在較多的房屋過戶后，原戶主拒絕遷出戶口的情形并嚴重影響買方的戶口遷入工作。

戶口遷移屬于公安機關戶籍管理的范疇，法院不會受理及審理戶口遷移糾紛，公安機關也無權強制性的要求賣方將自己的戶口遷出，如此看來賣方拒絕遷出戶口的話，在法律的層面上來將并沒有有效的措施可以解決，也沒有辦法強迫賣方將戶口遷出。這是否就意味著賣家可以“為所欲為了”呢？現實情況并非如此，如果買方由于特殊需求，如孩子讀書等，需要遷入戶口并占用名額。那么不遷戶口可能會影響買家的積極性，造成房屋出售困難。另外，即便賣方口頭承諾可以將戶口遷走，買方也會要求在買賣合同中增加相關條款。

明確了賣方戶口是否一定要遷出以及遷出與否對買方影響如何，下面我們來探討一下，有哪幾個解決賣房時遷移戶口的問題：

1、依據一般城市的規(guī)定戶口從住房遷出的條件是先找到遷入的地方。如果買主的戶口一時之間無法順利遷出，可以先與買家商議并在合同中做出相應說明，買家給出一段時間的期限供賣方重新找到新的戶口接收地。

2、先協調自己的親朋好友，暫時記掛在他們的戶上，需要戶主去公安局幫忙做備案和相關手續(xù)。然而由于各地存在差異，賣房者可先行向準備要遷入戶口的當地派出所問清楚怎么遷入，再到原戶口所在地開遷出證明。

3，可以找有資格的中介機構、人才市場等暫時將戶籍保存在他們那里，一般每月需要繳納費用和押金等。

綜上所述，買方是無法強制賣方將戶口遷出的，但由于會對買家造成一定程度的影響，因此多數買家會在合同中將是否遷移戶口作為買房子的前提條件。賣家遷戶口可以通過三種方式，可根據實際情況進行選擇。