房主賣房后不遷戶口

劉先生從張先生處購(gòu)買(mǎi)了一處房屋，雙方約定張先生在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后將戶口遷出。但張先生不僅沒(méi)有遷出戶口，還將新生兒落戶此處。劉先生于是將張先生起訴到法院，要求張先生按照約定遷戶并支付違約金。

一審法院支持了劉先生的部分訴求，但劉先生不服法院認(rèn)定的違約金數(shù)額，堅(jiān)持要求法院判決張先生遷戶，并上訴到北京一中院。近日，北京一中院二審判決變更了違約金數(shù)額，駁回了劉先生其他訴求。

2012年5月13日，劉先生以357萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了張先生的房屋，并約定張先生在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起一定時(shí)間內(nèi)遷戶，如果沒(méi)有按時(shí)把戶口遷出則支付房屋總價(jià)5%的違約金；如果超過(guò)約定的日期，按日計(jì)算支付已付款萬(wàn)分之五的違約金。同年7月16日，劉先生取得房屋所有權(quán)證，但張先生卻沒(méi)有將戶口遷出，還將剛出生的兒子落戶至此。劉先生于是以張先生違約為由訴至法院，要求其按照合同約定遷戶并賠償違約金。

一審法院認(rèn)為，張先生沒(méi)有依約遷戶，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，判決其支付劉先生10萬(wàn)元違約金。但因戶口遷移問(wèn)題不屬法院處理民事糾紛的受案范圍，駁回了劉先生的該項(xiàng)訴求。劉先生不服，上訴到北京一中院，他堅(jiān)持認(rèn)為張先生遷戶是合同義務(wù)，法院應(yīng)改判。另外，一審認(rèn)定的違約金過(guò)低，應(yīng)重新計(jì)算。

北京一中院經(jīng)審理認(rèn)為，戶籍遷移問(wèn)題屬于相關(guān)行政機(jī)關(guān)的行政行為，不屬于法院受理民事訴訟的范圍，故法院不支持劉先生關(guān)于張先生遷戶的訴求。根據(jù)合同約定，張先生應(yīng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起790天內(nèi)，即2014年9月14日前將戶籍遷出，而他不僅沒(méi)有遷出，還將兒子落戶至此，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

法院依據(jù)雙方合同約定，對(duì)違約金的計(jì)算進(jìn)行分段處理，酌減了2014年9月14日前沒(méi)有遷戶應(yīng)支付房屋總價(jià)5%的違約金數(shù)額，酌定張先生應(yīng)支付7萬(wàn)元違約金。在2014年9月14日之后，按日計(jì)已付款萬(wàn)分之五的持續(xù)性違約金，結(jié)合劉先生的實(shí)際損失和張先生的過(guò)錯(cuò)，確定張先生應(yīng)以每天80元為標(biāo)準(zhǔn)，支付劉先生從2014年9月15日起到遷出戶籍之日止的違約金。

賣房后必須遷出戶口嗎

按照戶籍管理的基本原則，一套房屋原則上應(yīng)該只立一個(gè)戶口，但一個(gè)戶口中可以有多名成員。我們?cè)谧隼戏坎疬w的時(shí)候，也會(huì)碰到過(guò)一套房落有幾個(gè)戶口的情形，但都屬于直系親屬成年后，單獨(dú)的情形。因二手房買(mǎi)賣過(guò)程中存在較多的房屋過(guò)戶后，原戶主拒絕遷出戶口的情形并嚴(yán)重影響買(mǎi)方的戶口遷入工作。

戶口遷移屬于公安機(jī)關(guān)戶籍管理的范疇，法院不會(huì)受理及審理戶口遷移糾紛，公安機(jī)關(guān)也無(wú)權(quán)強(qiáng)制性的要求賣方將自己的戶口遷出，如此看來(lái)賣方拒絕遷出戶口的話，在法律的層面上來(lái)將并沒(méi)有有效的措施可以解決，也沒(méi)有辦法強(qiáng)迫賣方將戶口遷出。這是否就意味著賣家可以“為所欲為了”呢？現(xiàn)實(shí)情況并非如此，如果買(mǎi)方由于特殊需求，如孩子讀書(shū)等，需要遷入戶口并占用名額。那么不遷戶口可能會(huì)影響買(mǎi)家的積極性，造成房屋出售困難。另外，即便賣方口頭承諾可以將戶口遷走，買(mǎi)方也會(huì)要求在買(mǎi)賣合同中增加相關(guān)條款。

明確了賣方戶口是否一定要遷出以及遷出與否對(duì)買(mǎi)方影響如何，下面我們來(lái)探討一下，有哪幾個(gè)解決賣房時(shí)遷移戶口的問(wèn)題：

1、依據(jù)一般城市的規(guī)定戶口從住房遷出的條件是先找到遷入的地方。如果買(mǎi)主的戶口一時(shí)之間無(wú)法順利遷出，可以先與買(mǎi)家商議并在合同中做出相應(yīng)說(shuō)明，買(mǎi)家給出一段時(shí)間的期限供賣方重新找到新的戶口接收地。

2、先協(xié)調(diào)自己的親朋好友，暫時(shí)記掛在他們的戶上，需要戶主去公安局幫忙做備案和相關(guān)手續(xù)。然而由于各地存在差異，賣房者可先行向準(zhǔn)備要遷入戶口的當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶈?wèn)清楚怎么遷入，再到原戶口所在地開(kāi)遷出證明。

3，可以找有資格的中介機(jī)構(gòu)、人才市場(chǎng)等暫時(shí)將戶籍保存在他們那里，一般每月需要繳納費(fèi)用和押金等。

綜上所述，買(mǎi)方是無(wú)法強(qiáng)制賣方將戶口遷出的，但由于會(huì)對(duì)買(mǎi)家造成一定程度的影響，因此多數(shù)買(mǎi)家會(huì)在合同中將是否遷移戶口作為買(mǎi)房子的前提條件。賣家遷戶口可以通過(guò)三種方式，可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行選擇。