北京房?jī)r(jià)環(huán)比首降

日前，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》項(xiàng)目組發(fā)布了2017年5月份《住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》。報(bào)告顯示，在熱點(diǎn)地區(qū)嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，5月份熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲速整體回落。受認(rèn)房又認(rèn)貸、多校劃片政策試行、環(huán)京各城市聯(lián)合出臺(tái)重磅調(diào)控政策等因素的影響，北京房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)首降，環(huán)京房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌。但5月份重慶、廣州、青島、成都、濟(jì)南等城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅仍然偏高。

具體到北京而言，各區(qū)5月份房?jī)r(jià)全面下跌，其中，西城區(qū)下跌8.43%、海淀區(qū)下跌7.45%，領(lǐng)跌于全市各區(qū)縣板塊。入學(xué)政策出現(xiàn)重大調(diào)整，強(qiáng)調(diào)實(shí)際居住及試行多校劃片等，都對(duì)這兩個(gè)板塊虛高的“學(xué)區(qū)房”價(jià)格形成沖擊。而通州區(qū)在北京各區(qū)縣板塊中，表現(xiàn)最為抗跌，僅環(huán)比下跌0.01%。這主要源于通州區(qū)實(shí)行雙重限購(gòu)政策，板塊泡沫相對(duì)較低。

報(bào)告分析認(rèn)為，5月份熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的相對(duì)穩(wěn)定，主要源于政府對(duì)住房投資需求的嚴(yán)厲管控。預(yù)計(jì)，隨著資金面的收緊，以及地方政府對(duì)住房投資需求特別是跨區(qū)域住房投資的聯(lián)合管控，多數(shù)城市房?jī)r(jià)短期漲勢(shì)將得到抑制，前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、泡沫較大的城市如北京等短期仍將繼續(xù)下跌，但房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然存在。報(bào)告建議，為進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)，短期熱點(diǎn)城市應(yīng)堅(jiān)持限購(gòu)、限貸等需求調(diào)控政策。長(zhǎng)期應(yīng)通過(guò)城市群的發(fā)展，逐步緩解大城市住房供求矛盾。

買(mǎi)房后降價(jià)可退房嗎

1、合同無(wú)效情形下的退房。

合同無(wú)效有很多原因，在此不能一一細(xì)數(shù)，只能擇實(shí)踐中之大端進(jìn)行分析。首先，違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同未經(jīng)法律規(guī)定之效力補(bǔ)正，則合同確定、自始、當(dāng)然無(wú)效。此情形下，可以要求退房。其次，商品房買(mǎi)賣合同沒(méi)有備案合同是否無(wú)效，能否退房？不能。商品房買(mǎi)賣合同的備案在法律上只是一種行政管理手段，目的是為國(guó)家宏觀調(diào)空提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，法律規(guī)定不是作為效力依據(jù)。再次，土地不合法，可以要求退房。又次，開(kāi)發(fā)商的嚴(yán)重不誠(chéng)信行為可退房。較后，購(gòu)房者不能以房?jī)r(jià)下降為由要求降低現(xiàn)有合同價(jià)款、也不能以此為由要求退房。關(guān)于這一點(diǎn)，可能是所謂“金融危機(jī)”后最為集中的一個(gè)問(wèn)題，很多購(gòu)房者都試圖以此為由要求降價(jià)或退房。但是，這種要求在法律上是站不住腳的，是不合理的要求。因?yàn)閺姆缮蟻?lái)講，降價(jià)屬于合同價(jià)格條款的變更，退房屬于整個(gè)合同的解除，而合同變更須得雙方達(dá)成一致。

2、根本違約情形下的退房。根本違約是違約行為中最為嚴(yán)重的形態(tài)，它直接導(dǎo)致合同相對(duì)方不能依據(jù)合同實(shí)現(xiàn)合同目的、取得期待利益，這種情況下，合同已經(jīng)沒(méi)有意義，法律允許解除。

3、面積誤差情形下的退房。關(guān)于面積誤差的情形和合理誤差值，不管是法律還是合同的示范文本，均予以了明確規(guī)定（但允許約定優(yōu)先）。一般以3%作為合理誤差的參照。以此為是否退房的條件。

4、質(zhì)量缺陷情形下的退房。此種情形主要是指房屋的主體結(jié)構(gòu)或地基基礎(chǔ)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致房屋的安全問(wèn)題。購(gòu)房者可以要求退房。但是實(shí)踐中這種情況一般不多見(jiàn)。

5、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更情形下的退房。實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商改變規(guī)劃條件、更改戶型等情形是經(jīng)常出現(xiàn)的，根據(jù)合同的約定，這種情況下，開(kāi)發(fā)商要書(shū)面通知購(gòu)房者，征求其是否退房的意見(jiàn)。如果開(kāi)發(fā)商怠于通知，則購(gòu)房者可以要求退房。

6、延期交房情形下的退房。開(kāi)發(fā)商逾期交房是我們?cè)趯?shí)務(wù)中最常見(jiàn)的情形。因?yàn)橛馄诮环考哟罅速?gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)，所以不管法律還是合同對(duì)開(kāi)發(fā)商的這一違約行為都必須予以適當(dāng)歸制，以保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。歸結(jié)起來(lái)，逾期交房的條件主要是期限問(wèn)題，而期限問(wèn)題一般由合同約定，實(shí)踐中比較常見(jiàn)的是兩個(gè)點(diǎn)：60日和90日。一般逾了這個(gè)期限，購(gòu)房者即可要求退房。

7、逾期付款情形下的退房。這種情形下的解除權(quán)一般是保留給開(kāi)發(fā)商。主要指購(gòu)房這未在合同約定期限內(nèi)付款，開(kāi)發(fā)商可以解除合同，將房屋另行出賣，以保護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益。

8、辦證遲延（不能）情形下的退房。辦證遲延（不能）將嚴(yán)重影響購(gòu)房者的利益，故法律規(guī)定，在這種情形下，購(gòu)房者可選擇退房。辦證遲延的情形，一般根據(jù)合同約定的辦證較后期限屆滿之日起一年后，仍然不能辦證的，購(gòu)房者可選擇退房。

9、按揭辦理不能情形下的退房。這種情形下，又分兩種情況。A、當(dāng)事人一方的原因?qū)е??；蛘唛_(kāi)發(fā)商，或者購(gòu)房者。這種情況下，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同。即，開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е?，?gòu)房者可以解除；購(gòu)房者的原因?qū)е?，開(kāi)發(fā)商可以解除。此為一方解除權(quán)。B、不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由。此種情況下既不是開(kāi)發(fā)商的原因也不是購(gòu)房者的原因，則開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者任何一方均可解除。此為雙方解除權(quán)。