商品房預告登記與預售登記一樣嗎，有什么區(qū)別？

目前，在我國對預告登記有所涉及的只是如上海、南京等地方立法的個別地方法規(guī)。在法律層面上仍沒有此種概念術語。只有一些法律、行政法規(guī)與規(guī)章確立的商品房預售合同登記備案制度在一定程度上起著保護預購人權益和防范預購人債權風險的作用 我國目前關于商品房預售登記的立法規(guī)定，主要有如下幾個：1994年的《城市房地產管理法》、l994年建設部頒布并于年8月l5日修正的《城市商品房預售管理辦法》、國務院年發(fā)布的《城市房地產開發(fā)經營管理條例》。

從這些規(guī)定來看，商品房預售登記是指商品房預售人以申請人的身份將商品房預售合同到登記機關進行登記備案，是國家通過此途徑來實現對商品房預售行為的行政管理。我國的商品房預售登記與預告登記在很多方面具有相似之處是不可否認的，兩者都是不動產登記，兩種登記都是在不動產物權變動的本登記之前發(fā)生的，均沒有導致不動產物權變動的發(fā)生。但二者還是有一定差別的，不能將我國的商品房預售登記等同于預告登記。二者的區(qū)別表現在以下幾個方面：

預告登記在很多國家大都規(guī)定在民法典(如德國)或不動產登記法(如日本)中，完全遵守自愿登記原則，而在我國目前還沒有專門的不動產登記法，在民法通則中還沒有關于商品房預售登記的規(guī)定：商品房預售登記卻是相反的，屬于強制登記。

預告登記登記的是請求權，具有公示作用，能夠保全債權請求權，也就是以保全債權請求權為使命。從我國的規(guī)范性文件的規(guī)定來看，其均將商品房預售登記認定為“登記備案”而不是“登記公示”，登記的對象為商品房預售合同，純粹是一種行政管理手段，不具有公示性。

預告登記制度的最終目的是為了實現對不動產債權人的利益的保護，債權人有權申請預告登記，通過預告登記能夠使其對不動產的債權請求物權化;而我國的商品房預售登記的合法申請人是預售人，預購人并不是提出預售登記的合法權利人。從現行法律的規(guī)定來看，商品房預售登記是預售人理應負擔的一項公法性的義務，而從登記申請的角度來看，這同時也是預售人的一項權利，預售人申請登記行為是預購人辦理預售登記前提。

綜上所述，商品房預售合同是一種具有特殊性的買賣合同。商品房預售登記是預售人的一項義務，同時也是預售人的一項權利，區(qū)別于預告登記，預告登記設立的目的是保護不動產債權人的利益，商品房預售登記充分的體現了國家對商品房預售行為的干預。