商品房預(yù)售合同是什么？

商品房預(yù)售合同有什么法律特征？請(qǐng)看下文：

（一）標(biāo)的物的特殊性商品房預(yù)售合同中的標(biāo)的物為特定物，房屋作為一種商品是不可替代物，在設(shè)計(jì)風(fēng)格、建筑材料、室內(nèi)裝修等方面兩棟房屋可能是相同的，但是其所處的地理位置、樓層、朝向、采光度以及處于不同的樓盤等因素，因此房屋買賣只能個(gè)別論價(jià)，在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)標(biāo)的物已經(jīng)特定。

（二）合同履行的非及時(shí)性就給付房屋價(jià)款來(lái)講，當(dāng)今很多買受人是采用按揭貸款的形式分期付款，就交付房屋的行為而言，是在合同生效后的某個(gè)時(shí)間來(lái)交付房屋，所以說(shuō)合同履行具有非及時(shí)性。從而導(dǎo)致合同的履行需要較長(zhǎng)的時(shí)間，進(jìn)而多發(fā)生商品房預(yù)售交易糾紛。

（三）調(diào)整法律的國(guó)家干預(yù)性買房花費(fèi)是一筆較大的投資，關(guān)系到買受人的切身利益，為了防止開(kāi)發(fā)商實(shí)施欺詐而損害購(gòu)房者的利益，國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行一定干預(yù)，這種干預(yù)主要表現(xiàn)在法律法規(guī)以及司法解釋中規(guī)定了許多關(guān)于預(yù)售行為的強(qiáng)行性的規(guī)范， 以此排除當(dāng)事人的約定。比如，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第lO條對(duì)實(shí)行預(yù)售商品房合同登記備案制度的規(guī)定，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》第條對(duì)實(shí)行預(yù)售商品房權(quán)屬登記制度的規(guī)定等等。

（四）性質(zhì)的債權(quán)性在商品房頇售合同簽訂時(shí)，其房屋還沒(méi)有現(xiàn)實(shí)存在，因此無(wú)法進(jìn)行房屋權(quán)屬登記從而實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。此時(shí)，買受人對(duì)于房屋只享有期待權(quán)。