一、為什么商品房預(yù)售合同要登記備案？

登記備案的意義，商品房預(yù)售合同的登記備案是其生效要件之一，確立登記備案制度，從立法的原意來說，主要目的在于從行政管理的角度和試圖規(guī)范整個商品房預(yù)售市場所做出的規(guī)定。

從實踐來看，商品房預(yù)售合同登記備案只具有行政意義。預(yù)售合同備案的法律性質(zhì)是國家對商品房預(yù)售行為的行政管理行為和措施。當(dāng)然，經(jīng)過法律本身的不斷發(fā)展，同時也由于經(jīng)濟的不斷發(fā)展，商品房預(yù)售合同登記的法律意義也在發(fā)生變化。其已經(jīng)由一種行政管理效力向確立一種法律權(quán)利，尤其是賦予該登記以一定的物權(quán)效力發(fā)生轉(zhuǎn)變。

二、商品房預(yù)售登記影響合同效力嗎？

登記備案與預(yù)售合同本身的效力相分離，登記與否并不影響預(yù)售合同的效力。根據(jù)民法的一般原理，以及根據(jù)合同法及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，法律行為的效力是否以登記為準(zhǔn)，應(yīng)以法律規(guī)定為準(zhǔn);在法律沒有明確規(guī)定合同沒有登記，合同無效的，登記本身并不影響到合同的效力。法律對于商品房預(yù)售都要求進行登記，但同時又都明確指出登記只是備案，同時并未明確規(guī)定登記與否是否影響到合同的效力。也就是說，商品房預(yù)售合同登記只是從行政管理的角度，要求備案，合同的效力是另外一個問題。

最高人民法院的有關(guān)司法解釋中，體現(xiàn)了這樣一種精神，即設(shè)立商品房預(yù)售合同登記備案制度的核心目的在于加強對商品房預(yù)售的行政管理，商品房預(yù)售合同的效力與登記備案是相分離的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《合同法》若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定“……法律、行政法規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！币罁?jù)該條，凡法律、行政法規(guī)規(guī)定了合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)但未同時規(guī)定合同登記后才生效的，如果當(dāng)事人沒有依照法律、行政法規(guī)定辦理登記手續(xù)的，合同效力不因此受到影響，即如果合同除未登記外都合法，那么合同生效。

關(guān)于商品房預(yù)售登記與預(yù)售合同本身的效力關(guān)系問題，最高人民法院頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號)第六條的規(guī)定，很顯然明確了二者相分離，登記與否不影響合同效力的問題。如果因預(yù)購人沒有辦理預(yù)售合同備案，就導(dǎo)致預(yù)售合同無效，就不能保障雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。實踐中，假如因開發(fā)企業(yè)違法不能辦理預(yù)售合同備案，預(yù)購人就要承擔(dān)合同無效的后果，對預(yù)購人不利;或者因預(yù)購人原因不能辦理預(yù)售合同備案，開發(fā)企業(yè)也要承擔(dān)合同無效的后果，則對開發(fā)企業(yè)不利。所以，預(yù)售合同是否辦理備案不應(yīng)影響合同效力。我們判斷商品房預(yù)售合同是否生效的主要標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)是上文談到的四個生效條件，而不應(yīng)該把商品房預(yù)售登記看作商品房預(yù)售合同的生效要件。登記備案與預(yù)售合同本身的效力相分離，登記與否并不影響預(yù)售合同的效力。