一、商品房預(yù)售合同怎么轉(zhuǎn)讓？

明確商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì),是準(zhǔn)確適用法律的前提。一般而言,商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生于開發(fā)商與買受人簽訂認(rèn)購書或商品房預(yù)售合同后,所預(yù)售的商品房尚未竣工或者已經(jīng)竣工但尚未取得房屋權(quán)屬證書之前;合同所預(yù)售的標(biāo)的物是正在建筑、尚未竣工的房屋,其相應(yīng)的房屋所有權(quán)尚未產(chǎn)生;合同轉(zhuǎn)讓時(shí),買受人將其與開發(fā)商簽訂的預(yù)購商品房合同的全部債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人(受讓人) ,使新預(yù)購人與原預(yù)售人之間產(chǎn)生新的民事法律關(guān)系。

由于買受人根據(jù)預(yù)售合同履行了支付購房款的義務(wù),但卻未獲得所預(yù)購商品房的所有權(quán),因此,買受人與第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同,所處分的不是房屋所有權(quán),而是一種期待權(quán)。[4]買受人與第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同根據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí)買受人已履行預(yù)售合同義務(wù)程度的不同,可以區(qū)分為商品房預(yù)售合同的債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓,凡預(yù)購人已全部履行合同義務(wù)的,為轉(zhuǎn)讓債權(quán),凡預(yù)購人尚未全部履行合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓,是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。但無論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓還是權(quán)利義務(wù),都屬于債的轉(zhuǎn)讓。

二、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是否需要經(jīng)過預(yù)售人同意？

1、預(yù)售合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓無須事先征得預(yù)售人同意。我國《合同法》第79 條規(guī)定:“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。”說明債權(quán)人可以不經(jīng)債務(wù)人同意而自由處分自己的債權(quán)。債務(wù)人在民事法律關(guān)系中僅僅為民事義務(wù)的承擔(dān)者, 如果原債權(quán)人和新債權(quán)人沒有異議, 債務(wù)人向誰履行義務(wù)都是可以的。同時(shí)，《合同法》第80 條又規(guī)定:“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的, 應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知, 該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力?！币?yàn)閭鶛?quán)轉(zhuǎn)讓可不必征得債務(wù)人的同意, 但債務(wù)人不能因債權(quán)轉(zhuǎn)讓而利益受損。同時(shí)也便于債務(wù)人如期正確履行義務(wù)。

2 、在預(yù)購人沒有全面履行合同義務(wù)前提下所進(jìn)行的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓, 事先應(yīng)征得預(yù)售人同意。首先, 合同是當(dāng)事人雙方意思表示一致的產(chǎn)物, 合同當(dāng)事人之間的了解信任程度, 尤其是各自的信用程度, 往往是達(dá)成合同的關(guān)鍵因素, 這也是誠實(shí)信用原則在合同中的體現(xiàn)。其次, 以預(yù)售方的事先同意作為預(yù)購人的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的前提, 一方面可以防止預(yù)購人借權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓逃避債務(wù), 另一方面也可保證預(yù)售人有機(jī)會(huì)對受讓人的資信能力、履行能力予以考察, 以使原預(yù)售合同得以正確履行, 從而保護(hù)預(yù)售方的合法權(quán)益, 在法律上也可平衡預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人(預(yù)購人)的利益。最后, 它與我國《民法通則》第91條關(guān)于“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人的, 應(yīng)當(dāng)取得另一方的同意”的規(guī)定相符。

3、預(yù)購人沒有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)時(shí), 預(yù)購人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售合同, 即預(yù)售合同中不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓。因?yàn)閭鶆?wù)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人的同意, 預(yù)售人不可能同意預(yù)購人單純的牟利轉(zhuǎn)讓; 即使不以牟利為目的, 預(yù)售人對預(yù)售合同享有請求解除權(quán), 并要求預(yù)購人承擔(dān)締約上的過失責(zé)任, 預(yù)購人不能通過轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同逃避應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任,同時(shí)我國法律嚴(yán)禁倒賣合同、買空賣空的行為, 更不允許利用預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易。