案情簡介：沒有產(chǎn)權(quán)證是否會影響租賃合同法律效力

建設(shè)公司與子木公司簽訂了“房屋租賃協(xié)議書”，約定，建設(shè)公司出租蓮花廣場西座地上第一至三層和地下一層。子木公司可以進駐現(xiàn)場進行局部改造和精裝修，進行設(shè)備調(diào)試及試營業(yè)，自2010年4月1日起計算租期，租賃期為5年;每年租金為227萬元人民幣，每年4月1日前和10月1日前各支付一次，每次預(yù)付金額為113.5萬元，如不能按期支付租金，拖欠期內(nèi)每日加收欠交租金萬分之五的滯納金;租賃期間,雙方均不能無故解除本協(xié)議。如確有必要解除合同，違約方要以當年租金總額的兩倍作為違約金賠付守約方。協(xié)議簽訂后，建設(shè)公司全面履行了協(xié)議，如期將房屋交付子木公司，子木公司裝修后以“子木大酒樓”的名義開業(yè)，并營業(yè)至今。但子木公司僅在2010年9月8日向建設(shè)公司支付了定金50萬元，租金至今未付，己拖欠租金794.5萬元。建設(shè)公司請求子木公司將其承租并已裝修的房屋無償返還給建設(shè)公司。子木公司給付建設(shè)公司租金人民幣794.5萬元。

法院判決：租賃合同有效，承擔違約責任

經(jīng)法院審理認為，原告建設(shè)公司與被告子木公司所簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》是雙方的真實意思表示，不違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。建設(shè)公司未及時取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但是產(chǎn)權(quán)清晰，并無爭議，因此不能直接導(dǎo)致《房屋租賃協(xié)議書》無效，但是對于該合同的履行產(chǎn)生一定影響;建設(shè)公司應(yīng)當承擔相應(yīng)的責任。子木公司進行設(shè)備調(diào)試和試營業(yè)，辦理相關(guān)的公司注冊手續(xù)，子木公司在此期間內(nèi)應(yīng)知曉建設(shè)公司未取得租賃物的產(chǎn)權(quán)證，但是在兩年的訴訟期間內(nèi)未主張權(quán)利，視為放棄相應(yīng)的勝訴權(quán)。其次，由于雙方簽訂租賃合同是在《中華人民共和國消防法》實施之前，因此建設(shè)公司未及時取得消防驗收合格證也不導(dǎo)致《房屋租賃協(xié)議書》當然無效。原被告雙方對《房屋租賃協(xié)議書》的履行行為，都存在不同程度的瑕疵，都應(yīng)當承擔一定的違約責任。

律師說法：房屋產(chǎn)權(quán)與房屋租賃之間關(guān)系

本案的審理，在處理房屋產(chǎn)權(quán)證、消防驗收合格證是否影響房屋租賃合同的案例方面，具有借鑒意義。按照《城市房地產(chǎn)管理法》第五十二條的規(guī)定，房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。

《合同法》對于合同無效規(guī)定的比較嚴格，結(jié)合《合同法》倡導(dǎo)的精神和市場經(jīng)濟的要求，對于房屋出租方?jīng)]有產(chǎn)權(quán)證的房屋租賃合同，不宜認定為無效合同。但是對于違章建筑的出租等情況，應(yīng)當另論。

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