購買商品預(yù)售房有什么風(fēng)險，簽訂預(yù)售房合同應(yīng)注意什么？

在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上，由于預(yù)購人和開發(fā)商之間嚴重的“信息不對稱”及目前開發(fā)商的“道德風(fēng)險”大量存在，預(yù)購人承受了較大的風(fēng)險，這些風(fēng)險主要有：

(一)開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證銷售期房。

一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言，這樣在預(yù)購人付了房款之后，一般無法取得預(yù)定的房屋，在合同被法院宣告為無效時只能拿回本金和同期銀行貸款利息。但可怕的是消費者在取得判決書上的權(quán)利之前，缺乏誠信的開發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)實。所以購房前一定要審查開發(fā)商的“五證”，主要包括有：土地使用權(quán)證;建設(shè)工程規(guī)劃許可證;建設(shè)用地規(guī)劃許可證;開工證;商品房銷(預(yù))售許可證。這些證書是證明開發(fā)商、銷售商資格的關(guān)鍵憑證。如果沒有它們，預(yù)購人完全有權(quán)懷疑其身份是否合法，有權(quán)拒絕其提出的任何要求。消費者還須注意上述證明文件中的建設(shè)單位、項目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發(fā)展商名稱一致。否則，我們就可能上當(dāng)受騙，蒙受巨額財產(chǎn)損失，甚至背上沉重的法律包袱。

(二)房屋本身的合法性

有的單位為了獲利，將一些不合法的房屋進行預(yù)售，致使預(yù)購人購房后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證件，上當(dāng)受騙，因此預(yù)購人購買此類房屋時應(yīng)特別注意：

1、開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售房，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)，國家禁止利用集體土地進行商品房的開發(fā)經(jīng)營，集體土地只有轉(zhuǎn)為國有土地并經(jīng)征用，開發(fā)商取得了國有土地使用權(quán)證才可用于商品房開發(fā)，因此，開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售商品房，預(yù)購人不要購買。

2、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)、銷售的預(yù)售商品房。只有其具備房地產(chǎn)開發(fā)資格，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，才可以開發(fā)建設(shè)和預(yù)售商品房。非房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的房屋，并未在政府有關(guān)房屋土地管理部門備案，其銷售的房屋很可能會碰到諸如無法辦理權(quán)屬證書之類的事情。因此不要購買這樣的房屋。

(三)“售樓宣傳單”的法律效力。

售樓宣傳單是開發(fā)商對預(yù)購人的一種自我推薦，是向預(yù)購人發(fā)出了一種要約邀請，它并不是一種承諾，不意味著發(fā)展商對售樓宣傳單上就物業(yè)的介紹承擔(dān)法律上的責(zé)任。因為發(fā)展商為了促銷物業(yè)，在不違背真實的情況下，對物業(yè)進行宣傳是可以的，所以預(yù)購人為保護自我和達到自己預(yù)期的愿望，就對有關(guān)該物業(yè)的實質(zhì)性條款與發(fā)展達成一致意見，并落實到雙方所簽署的房屋買賣合同及補充協(xié)議上。

(四)開發(fā)商對房屋設(shè)計單方面做出重大調(diào)整。

這本屬開發(fā)商的重大違約，但目前的格式合同卻對違約責(zé)任的設(shè)計很不合理。僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，預(yù)購人在因設(shè)計重大調(diào)整不滿意而退房時，往往已喪失了找到更好房子的機會或須花費更多的價錢才能找到，而因這種機會成本的損失在文本合同中無明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預(yù)計很低。

(五)定金風(fēng)險

有些發(fā)展商在預(yù)購人交了定金但沒有申請到銀行按揭貸款時只退購房款而不退定金，這種做法是沒有法律依據(jù)的。并不是每個人都能申請到按揭貸款，因此，建議預(yù)購人最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定以下內(nèi)容：如果消費者得不到按揭貸款時，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費等。