一、什么是商品房預(yù)售合同？

商品房預(yù)售是指開(kāi)發(fā)商在房屋尚未竣工時(shí), 就把樓宇以圖紙標(biāo)明分成若干單位, 銷(xiāo)售給購(gòu)房人, 并向購(gòu)房人預(yù)收首期付款, 房屋建設(shè)期間再收取一部分房款, 待樓宇竣工達(dá)到交付條件時(shí), 購(gòu)房人將剩余款項(xiàng)交清的一種銷(xiāo)售方式。相對(duì)于現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō), 預(yù)售對(duì)于開(kāi)發(fā)商盤(pán)活資金, 避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)起到重要作用。有關(guān)商品房預(yù)售制度, 《城市房地產(chǎn)管理法》第44 條做了一般性規(guī)定, 并授權(quán)國(guó)務(wù)院針對(duì)實(shí)際情況做出補(bǔ)充規(guī)定。作為一種新興的商品房交易方式, 由于法律規(guī)定不詳和經(jīng)驗(yàn)欠缺, 實(shí)踐中存在存在諸多爭(zhēng)議。

二、商品房預(yù)售合同有什么特征？

商品房預(yù)售是以遠(yuǎn)期交付不動(dòng)產(chǎn)———房屋為標(biāo)的物, 涉及到物權(quán)法和債權(quán)法中最難以解決和處理的不動(dòng)產(chǎn)和買(mǎi)賣(mài)合同的兩大難點(diǎn)。他既與商品房現(xiàn)售不同, 又與一般的商品期貨買(mǎi)賣(mài)合同不同, 主要存在以下三個(gè)不同特征:

第一、商品房預(yù)售的非即時(shí)履行加大各方當(dāng)事人市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售的標(biāo)的物是依法獲準(zhǔn)建設(shè), 但尚未存在或者正在建設(shè)而未竣工的房屋。在商品房預(yù)售中, 購(gòu)房人取得的僅僅是一份與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司形成的商品房買(mǎi)賣(mài)合同, 真正的交易標(biāo)的———房屋尚在建設(shè)當(dāng)中, 因此, 商品房預(yù)售的標(biāo)的具有不特定性。交易當(dāng)事人要承擔(dān)履行期內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策、土地價(jià)格、建材價(jià)格、規(guī)劃調(diào)整、自然環(huán)境等多種因素變化帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。此外購(gòu)房人還要承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資金匾乏等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及不可抗力的風(fēng)險(xiǎn)。

第二、商品房預(yù)售是一種附期限交易行為。這里的“附期限”, 是指商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定一個(gè)期限, 并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買(mǎi)賣(mài)權(quán)利、義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù), 也就是預(yù)售的商品房所有權(quán)不是在交易成立時(shí)轉(zhuǎn)移, 而是在商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的將來(lái)某個(gè)時(shí)期才發(fā)生轉(zhuǎn)移。

第三、國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售實(shí)施較嚴(yán)格的干預(yù)。商品房預(yù)售的上述兩個(gè)特征, 決定了商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。這次世界性金融風(fēng)暴前, 我國(guó)為了抑制房地產(chǎn)過(guò)熱勢(shì)頭, 控制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫, 中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和干預(yù)政策之一, 就是提高商品房預(yù)售的門(mén)檻; 反之, 世界性金融風(fēng)暴之后, 為了刺激世界性金融危機(jī)給各國(guó)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下滑, 各國(guó)則采取各種措施激活房地產(chǎn)市場(chǎng), 希望借此帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)。我國(guó)出臺(tái)的六項(xiàng)措施中, 就包括放松商品房預(yù)售條件, 希望通過(guò)此舉推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。