一、商品房銷售廣告性質(zhì)如何認(rèn)定？

關(guān)于商品房銷售廣告是否對出賣人具有約束力，亦即商品房銷售廣告到底是要約邀請還是要約問題，實(shí)際上《合同法》有明確規(guī)定。該法第十五條規(guī)定：“要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！痹摋l規(guī)定明確了商業(yè)廣告的內(nèi)容如符合要約規(guī)定的，視為要約，因而具有要約的約束力。在此基礎(chǔ)上，意味著：買賣雙方訂立合同的，如對廣告中的該要約事項(xiàng)沒有作特別的變更或重新約定，只要合同訂立，即意味著買受人對此項(xiàng)要約的承諾，該要約事項(xiàng)即隨著合同的訂立而成為合同條款，并因此具有合同的約束力。但是，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十五條卻規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。”該規(guī)定弱化了符合要約規(guī)定的商業(yè)廣告為要約的法律地位，明顯與《合同法》、《廣告法》的規(guī)定不相符合。當(dāng)然，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》僅屬部門規(guī)章，從效力層次上講明顯低于《合同法》與《廣告法》，但該規(guī)定在實(shí)踐中畢竟造成了對此問題理解上的混亂。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對此問題進(jìn)行了澄清，并規(guī)定了具體的適用條件。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！备鶕?jù)《合同法》有關(guān)規(guī)定以及最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第三條的規(guī)定，對銷售廣告和宣傳資料的性質(zhì)與作用宜作以下理解：

1．在通常情況下，商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容往往不夠具體、明確，一般不含有要約的意思，應(yīng)依據(jù)《合同法》第十五條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不具備合同要約的要件，性質(zhì)為要約邀請，對雙方當(dāng)事人均不產(chǎn)生合同的約束力。

2．當(dāng)事人在合同中對廣告內(nèi)容的約束力進(jìn)行認(rèn)可的，該廣告和宣傳資料即構(gòu)成合同的條款。

3．將商品房銷售廣告和宣傳資料作為購房合同附件的，該廣告和宣傳資料構(gòu)成合同條款。但正式合同對廣告內(nèi)容有實(shí)質(zhì)性變更的，以正式合同的約定為準(zhǔn)。

4．出賣人就商品房開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有決定作用的，即對買受人決定訂立合同以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，在買受人就此內(nèi)容提出訂立合同時(shí)，該商品房銷售廣告內(nèi)容的對象就已特定化；根據(jù)《合同法》第十四條關(guān)于要．約的規(guī)定，《商品房買賣合同糾紛解釋》明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)將該內(nèi)容視為要約，而買賣合同的訂立則視為買受人對出賣人要約的承諾。在這種特定的情形下，雖然該說明和允諾未訂人商品房買賣合同文本中，但這些說明與允諾與正式合同條款共同構(gòu)成商品房買賣的完整的交易條件，這些說明與允諾即具有合同條款的效力，亦應(yīng)視為合同內(nèi)容的組成部分。出賣人違反該合同內(nèi)容的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。該點(diǎn)有兩個(gè)重要問題：

（1）最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第三條的適用限制在對“開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾。廣告中對開發(fā)規(guī)劃范圍（俗稱“紅線”）以外的說明和允諾，是不能視為合同條款的。而目前很多房屋買賣糾紛，是來自于房地產(chǎn)開發(fā)商對周邊環(huán)境的承諾，如地鐵、輕軌、水景、公園，等等。

（2）何謂對合同“訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”？買受人可能認(rèn)為采光問題對訂立合同有重大影響，也可能覺得小區(qū)內(nèi)的會(huì)所按時(shí)交付對房屋價(jià)格有重大的影響，等等。這涉及對各種“影響”是否“重大”的理解。法官應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)生活的一般觀念，合理運(yùn)用自由裁量權(quán)進(jìn)行判定。

二、開發(fā)商違反廣告許諾如何處理？

違反了作為合同條款的廣告許諾，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。當(dāng)商品房銷售廣告中的相關(guān)內(nèi)容依法具有合同條款的地位時(shí)，開發(fā)商違反此項(xiàng)內(nèi)容中確定的義務(wù)即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人可依據(jù)《合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，請求當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任。在具體處理中，應(yīng)注意以下一些問題：

1．不輕易支持當(dāng)事人要求解除合同的主張。應(yīng)當(dāng)充分考慮買受人購買商品房的目的。從普通人的一般生活經(jīng)驗(yàn)及交易習(xí)慣的角度考察，對于商品房銷售廣告中開發(fā)商許諾但是最終并沒有訂人合同而成為合同條款的事項(xiàng)及內(nèi)容，雖然事后在客觀上對購房人的買受該商品房的目的產(chǎn)生不良影響，但雙方尤其是買受人在訂立合同時(shí)竟沒有注意該內(nèi)容，至少說明該內(nèi)容并非是買受人在訂立合同時(shí)首先考慮的問題。從這一角度看，因商品房銷售廣告許諾沒有訂人合同致使該內(nèi)容的法律地位不穩(wěn)定而引起糾紛，買受人也有一定的可責(zé)性。該事實(shí)應(yīng)當(dāng)作為衡量買受人合同目的的一個(gè)重要因素。如開發(fā)商的行為構(gòu)成一般違約，尤其是其在周邊環(huán)境、配套設(shè)施問題上的許諾沒有到位，宜判決繼續(xù)履行；違約事項(xiàng)事實(shí)上沒有繼續(xù)履行可能的，如果其不影響購房的基本目的的，一般不應(yīng)當(dāng)解除合同。當(dāng)然，如該內(nèi)容的違反嚴(yán)重影響當(dāng)事人合同目的的實(shí)現(xiàn)，自應(yīng)支持當(dāng)事人解除合同的主張無疑。

2．采取賠償損失方式承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)斟酌商品房銷售廣告許諾內(nèi)容的違反對房屋實(shí)際價(jià)格影響的大小來確定具體的賠償數(shù)額，對買受人的損失應(yīng)當(dāng)充分賠償。