北京“商改住”住宅風(fēng)險大
2016年9月25日，在“旭輝26街區(qū)”的樣板間里，張艾和程軒僅用了10分鐘的時間思考，就支付了4萬元定金。幾小時后，張艾在電腦前大哭起來。
在來到旭輝集團(tuán)在北京市順義區(qū)的“旭輝26街區(qū)”項目前，這對“85后”夫妻對“商改住”毫無概念。“面積小，總價低，可居住可辦公，但產(chǎn)權(quán)只有50年，水電比普通居民水電費高”，售樓處的銷售代表如此介紹，但卻“遺漏”了“商改住”商業(yè)、辦公用途本質(zhì)所帶來的不能落戶，也沒有學(xué)區(qū)配套等問題。這兩條是當(dāng)晚回家后張艾才在網(wǎng)上查詢到的。
“我相信再過一段時間，比如5年，就能換一套普通住宅，讓集體戶口落戶?！背誊幉辉缸?萬元定金打水漂，主張繼續(xù)購買。去年10月22日，兩人交齊了總房款的50%，88萬元首付款，購得一套初始面積 48.9平方米的LOFT。
張艾告訴記者，“后來每天上網(wǎng)查，包括住建委官網(wǎng)，倒也沒找到明確禁止商住房用于居住的條文。漸漸也就不哭了?！钡珡?017年3月下旬開始，北京接連出重拳整治“商改住”項目。
先是在3月26日，北京市住建委等多個部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》（下稱“公告”）。公告規(guī)定，商辦類項目未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽９姘l(fā)出后不到一個月，4月18日，“關(guān)于嚴(yán)格商業(yè)辦公類項目規(guī)劃建設(shè)行政審批的通知”（下稱“通知”）對外發(fā)布，程軒和張艾尤其關(guān)注通知中的第六條，其明確指出，“規(guī)劃、住建部門在工程竣工驗收環(huán)節(jié)，要嚴(yán)格審查工程項目是否按照規(guī)劃用途完成施工，對于預(yù)留孔洞、預(yù)埋管線等涉嫌改變?yōu)榫幼〉绕渌猛镜捻椖?，相關(guān)部門不予驗收?！?/p>
兩人購買的房子已經(jīng)網(wǎng)簽，但尚未竣工驗收。到2018年9月“旭輝26街區(qū)”項目毛坯房竣工驗收時，若嚴(yán)格執(zhí)行“3·26”和“4·18”新政，被發(fā)現(xiàn)配置了居住功能的設(shè)施（如上下水管道、廚房通風(fēng)口等）后是否會不予驗收無法交房？未來是否要拆除上下水管道？從而使該房屋徹底失去居住功能？
這些疑慮讓程軒和張艾再也按捺不住，堅決要求退房。
由于大量“旭輝26街區(qū)”項目業(yè)主對北京市“商改住”新政的疑慮和無條件退房的訴求，北京市住建委與旭輝集團(tuán)代表、業(yè)主代表于5月18日舉行了一場協(xié)調(diào)會。正是在這場協(xié)調(diào)會上，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會房屋市場管理處處長張建興作出了上述表示。他解釋稱，針對前一段時間網(wǎng)絡(luò)和媒體上對近期一系列針對“商改住”政策的各種不準(zhǔn)確解讀，他有必要代表北京市住建委進(jìn)行幾點澄清?！俺吻濉卑▋牲c內(nèi)容：首先，3月26日24時之前已經(jīng)完成網(wǎng)簽的“商改住”，開發(fā)商要按照合同的相關(guān)約定內(nèi)容按時交房；其次，3月26日24時之前完成網(wǎng)簽的所有項目都可以通過中介機構(gòu)正常買賣和租賃。
開發(fā)商能推脫責(zé)任嗎？
接受記者采訪的幾位“旭輝26街區(qū)”業(yè)主均提到精裝修的樣板間，稱這是吸引他們買房的直接原因。不少業(yè)主還紛紛出示當(dāng)初開發(fā)商的廣告畫冊，“居住”“居所”等字樣頻繁出現(xiàn)在該商辦類項目的宣傳中。有業(yè)主提出質(zhì)疑，即便合同上有這些字樣，開發(fā)商之前口頭承諾房屋“有居住功能、和樣板間一樣”，是否也有法律效力？
相關(guān)律師表示，首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。其次，《中華人民共和國廣告法》中規(guī)定，廣告內(nèi)容涉及的事項需要取得行政許可的，應(yīng)當(dāng)與許可的內(nèi)容相符合。
“很明顯，在北京，未經(jīng)批準(zhǔn)的商辦類項目是不能使用‘居住功能’這樣的字眼作為宣傳廣告的?！比绻褂迷擃愖盅垆N售商辦類項目房屋，確實應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，同時因為廣告中的說明如果足夠具體則能夠成為買賣合同條款，虛假的廣告同時也可能影響合同的效力。
